Het hebben van een eigen bouwkavel betekent niet dat u een huis en de ligging ten opzichte van de gebouwen van de buren kunt bouwen. Ongeacht de gebruikte technologie (traditionele huizen of intelligente huizen) en materialen (hout, baksteen of LECA-blokken), is het bouwrecht onderworpen aan het bouwrecht, dat moet worden gevolgd. Een van de belangrijkste voorwaarden waaraan moet worden voldaan, is de juiste afstand tussen het gebouw en de perceelgrens.
Als u van plan bent een huis te bouwen, gebruik dan de Contractor Search-service, die beschikbaar is op de website van Construction Calculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Technische voorwaarden voor de ontwikkeling van een bouwgrond
Wettelijke bepalingen met betrekking tot de afstand tussen het gebouw en de perceelgrens
De technische voorwaarden waaraan gebouwen (zowel intelligente als technisch minder geavanceerde woningen) moeten voldoen zijn opgenomen in de Regeling van de Minister van Infrastructuur van 12 april 2002. In hoofdstuk 1 over de situering van het gebouw staat in paragraaf 11:
"Een gebouw met voor mensen bestemde ruimten dient te worden opgetrokken buiten de in afzonderlijke voorschriften genoemde dreigings- en overlastgrenzen, terwijl het is toegestaan om binnen deze grenzen gebouwen op te richten, mits technische maatregelen worden genomen om de overlast terug te brengen tot beneden het in deze voorschriften gestelde niveau of de weerstand van het gebouw tegen deze dreigingen en overlast vergroten, als dit niet strijdig is met de voorwaarden die gesteld worden aan de beperkt gebruiksruimten, vastgelegd in aparte regelgeving.”
De bovengenoemde overlast omvat in het bijzonder:
- schadelijke straling en de invloed van elektromagnetische velden;
- geluid en trillingen (trillingen);
- luchtvervuiling;
- bodem- en waterverontreiniging;
- overstromingen en overstromingen met regenwater;
- aardverschuivingen, rots- en sneeuwlawines;
Toegestane bouwafstanden vanaf de perceelgrens
Tenzij anders vermeld in andere voorschriften die de toegestane afstanden tot gebouwen specificeren, is de minimale afstand tussen het gebouw en de perceelgrens als volgt:
- in het geval van een bouwmuur zonder ramen en deuren die uitkijken op de perceelgrens - 3 m;
- in het geval dat de muur van het gebouw met ramen en deuren naar de grens is gericht - 4 m;
Vanaf de grens van de bouwkavel tot de dakrand aan de grens, het dak over de entree, balkon, terras en buitentrap, de minimale afstand is 1,5 m. Uitzondering is een hellingbaan of hellingbaan voor mindervaliden. Het zonnedak aan de perceelgrens dient minimaal 4 meter verwijderd te zijn.
De boerderij mag op haar beurt, volgens de regelgeving, geen muur met ramen en deuren hebben op een afstand van minder dan 8 meter van het gebouw dat zich op het aangrenzende perceel bevindt. Het type van dit gebouw wordt mede bepaald door de relevante regelgeving.
De uitzonderingen bevestigen de regel - dat wil zeggen, het bouwen van een huis op de perceelgrens
Bouw aan de rand van het bouwperceel
Het uitzicht op een woon- of boerderijgebouw op de perceelgrens, dat deel uitmaakt van de omheining, was ooit heel gewoon. Nauwkeurige wettelijke voorschriften met betrekking tot de ontwikkelingsvoorwaarden bepalen de minimaal toegestane afstanden vanaf de perceelgrens. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om direct aan de rand van het perceel te praten over bouwen.
Bouwen nabij de perceelgrens is mogelijk indien:
- Het bestemmingsplan voorziet in een dergelijke mogelijkheid.
- De bouwkavel is smal, d.w.z. 16 meter breed of minder. In het geval van de bouw van een eengezinswoning of boerderijgebouwen, is het toegestaan om een gebouw te bouwen met een muur zonder ramen en deuren op een afstand van niet minder dan 1,5 m. In deze situatie is het niet nodig om te controleren het ruimtelijk ontwikkelingsplan.
- De muur van het nieuwe gebouw zal aansluiten op de muur van het bestaande gebouw. Aanvullende voorwaarden zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, het besluit bouwvoorwaarden en grondexploitatie.
Houd bij het plannen van de locatie van het gebouw aan de perceelgrens rekening met het volgende:
- Het gebouw moet vanaf de perceelgrens een brandscheidingsmuur hebben.
- De muur aan de perceelgrens mag geen ramen of deuren hebben.
- Het op de perceelgrens gelegen gebouw beslaat ten minste een deel van het naastgelegen perceel in het impactgebied van de voorziening. Om deze reden komt het, conform de bepalingen van het bouwrecht, niet in aanmerking voor de vereenvoudigde aanvraagprocedure voor de bouwmelding; een aanvraag voor een bouwvergunning is vereist.
- Op grond van de Regeling van de Minister van Infrastructuur en Bouw van 14 november 2022 maakt de indeling van het naastgelegen perceel als bouw- of landbouwgrond niet uit. Als je op zoek bent naar meer advies, kijk dan ook eens dit artikel over de belangrijkste formaliteiten voor de bouw.
Afwijkingen van technische voorwaarden
In gerechtvaardigde gevallen kan de toestemming tot afwijking van de opgegeven afstanden worden verleend door het bestuursorgaan dat de bouwvergunning afgeeft na voorafgaande toestemming van de minister. Voorwaarde voor het aanvragen van een dergelijke afwijking is in de eerste plaats geen negatieve invloed op de veiligheid van personen en goederen. Een afwijking mag de sanitaire en functionele omstandigheden van de omgeving en de toestand van de natuurlijke omgeving niet aantasten.
Indien de bouwplaats om gegronde redenen binnen de perceelgrens moet liggen, terwijl deze niet aan de gemeenschappelijke criteria voldoet, dient een aanvraag voor een afwijking te worden ingediend. De aanvraag moet de kenmerken van de faciliteit bevatten, een gedetailleerde motivering voor de toepassing van de afwijking en voorstellen voor andere oplossingen.
De machtiging tot het verlenen van een afwijking wordt afgegeven door de minister, maar de uiteindelijke beslissing wordt genomen door het bevoegde bestuursorgaan. De verleende toestemming om af te wijken van de algemene bepalingen staat echter niet gelijk aan een bouwvergunning. Ook is er geen verplichting voor een ministeriële machtiging om een afwijking te verlenen.
Een huis bouwen op je eigen perceel en met toestemming van de buurman
Soms wordt valse informatie herhaald dat voor het plaatsen van een huis op de grens van een bouwkavel de toestemming van de buurman vereist is. Er moet duidelijk worden benadrukt dat geen enkele regelgeving een bouwvergunning afhankelijk stelt van de toestemming van de eigenaren van aangrenzende percelen. Ook de Provinciale Administratieve Rechtbank in Warschau deed in 2022 een ondubbelzinnige uitspraak over dit onderwerp.
Indien het gebouw voldoet aan de normen en technische voorwaarden waaraan gebouwen en hun ligging moeten voldoen, en het impactgebied van het gebouw binnen het perceel ligt, is het mogelijk om een bouwaanvraag in te dienen zonder een aanvraag voor een bouwvergunning in te dienen. Er moet meteen duidelijk worden gemaakt dat het alleen om vereenvoudiging van de procedure gaat, terwijl de verzameling van relevante documentatie door de belegger natuurlijk nog steeds geldig is. Als het invloedsgebied van het object echter het perceel van de buurman overlapt (het verduistert bijvoorbeeld het licht), dan is de buurman partij bij de bouwvergunningsprocedure.
