Eeuwig vruchtgebruik werd begin jaren zestig in de Poolse wet ingevoerd, maar we hebben er nog steeds mee te maken. Dit is een type eigendom van onroerend goed … dat, hoewel we het hebben verworven, niet echt van ons is. Hoe werkt het eeuwigdurend vruchtgebruik en wat zijn de vergoedingen? We antwoorden!
Als u renovatie of interieurafwerking plant, gebruik dan de dienst Zoeken naar een aannemer die beschikbaar is op de website van Bouwcalculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Eeuwig vruchtgebruik - de belangrijkste informatie
Eeuwig vruchtgebruik - wettelijke regeling
Eeuwigdurend vruchtgebruik is een begrip dat in 1961 in de Poolse wet verscheen in de Wet op het grondbeheer in steden en woonwijken. Het construct overleefde dus vele jaren, maar is nog steeds zeer controversieel. Het eeuwigdurend vruchtgebruik is namelijk gevestigd op basis van een oud-Romeins eeuwigdurende erfpacht. Het werd geïntroduceerd in de Volksrepubliek Polen vanwege de overtuiging dat het eigendom van land in steden aan de staat zou moeten toebehoren. In die tijd was het overgrote deel van het onroerend goed en land eigendom van de staat.
Op dit moment dragen wij de gevolgen. Het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik is nog steeds van kracht in Polen, maar alleen met betrekking tot oude gebouwen en appartementen die lang geleden zijn gekocht. Ze worden geregeld door de artikelen 232-243 van het Burgerlijk Wetboek en de Wet op het vastgoedbeheer.
Vervolgens verscheen de wet van 29 juli 2005 betreffende de omzetting van het eeuwigdurend vruchtgebruik in het eigendomsrecht. Het is ontwikkeld door de wet van 2022 betreffende de vereffening van eeuwigdurend vruchtgebruik van grond onder gebouwen met meerdere eenheden.
Eeuwig vruchtgebruik - zal ontstaan
Om een nieuwe eigenaar van onroerend goed op grond van een stad of een staat het recht op eeuwigdurend vruchtgebruik te geven, moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Allereerst is het noodzakelijk om een contract af te sluiten in de vorm van een notariële akte en een inschrijving in het kadaster en hypotheekregister.
De eigenaar van de grond is de schatkist, een lokale overheidseenheid of hun vereniging. Maar iedereen kan onroerend goed of delen daarvan kopen (bijvoorbeeld een flat in een flatgebouw), zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon. Buitenlanders kunnen ook eeuwigdurend vruchtgebruiker worden. Hiervoor is echter de toestemming nodig van de minister die bevoegd is voor binnenlandse aangelegenheden.
Eeuwig vruchtgebruik - de inhoud van de wet
Eeuwig vruchtgebruik lijkt misschien een nogal ingewikkelde constructie. Een eeuwigdurende vruchtgebruiker heeft in principe dezelfde rechten als de eigenaar, maar is dat niet. Het lijkt meer op een huurovereenkomst, maar is het niet. De gebruiker gebruikt de grond, kan de daarop gelegen onroerende zaken met het eeuwigdurend vruchtgebruik verkopen, verpanden, schenken aan iemand of bewaren bij testament. Daarnaast is het eeuwig vruchtgebruik onderworpen aan deurwaardersexploitatie als de persoon de hypotheek niet aflost of andere schulden heeft.
De eeuwigdurende vruchtgebruiker heeft het recht van eerste weigering van de grond als de schatkist deze wil verkopen. De eeuwigdurende vruchtgebruikovereenkomst wordt aangegaan voor 99 jaar. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan het voor een kortere periode, maar niet minder dan 40 jaar, worden afgesloten. Bovendien kan de gebruiker de extensie aanvragen, wat meestal het geval is. Het risico dat de grond waarop uw eigendom staat zonder uw medeweten wordt verkocht aan andere entiteiten is daardoor minimaal. De eigenaar kan de verlenging van het eeuwigdurend vruchtgebruik alleen weigeren als het algemeen belang van belang is. Als u op zoek bent naar meer informatie, kijk dan ook op dit artikel met tips voor het aanvragen van inschrijving in het kadaster en hypotheekregister.
Eeuwigdurend vruchtgebruik - vergoedingen en bedrag
Het jaarlijkse eeuwigdurende vruchtgebruik is niet overal in Polen hetzelfde. Hun bedrag is wettelijk bepaald en varieert van 0,3% tot 3% van de onroerendgoedprijs, en in feite de grondprijs. In het geval van appartementen wordt de prijs van het perceel waarop het blok zich bevindt berekend en verdeeld over alle appartementen of proportioneel volgens de grootte van de appartementen. Meestal is het bedrag daarom niet hoog.
De betaling vindt één keer per jaar plaats, de betalingstermijn is eind maart. Nieuwe kopers van een appartement waarvan de eigendomsvorm eeuwigdurend vruchtgebruik is, hoeven de vergoeding niet opnieuw te betalen, als deze op de afgesproken datum door de vorige eigenaar is betaald. De betaling gebeurt niet bij de woningcorporatie, maar bij het stadsdeel of stadskantoor dat de woning in eigendom heeft of beheert.
Bij niet tijdige betaling wordt rente in rekening gebracht. Meestal is het 8% per jaar over het bedrag, dus de rente is niet hoog. Daarnaast mag de grondeigenaar de verschuldigde bedragen verhogen, maar niet vaker dan om de 3 jaar. En als hij dat voornemens is, moet hij de eeuwigdurende vruchtgebruiker hiervan vooraf op de hoogte stellen. Hij heeft daarvoor tot het einde van het jaar voorafgaand aan de invoering van de nieuwe vergoeding.
Eeuwigdurend vruchtgebruik van onroerend goed - transformatie naar volle eigendom
Land eigenaar
Vanaf 1 januari 2022 is het eeuwigdurend vruchtgebruik echter gewijzigd. Op dat moment zou grond die voor woningbouw werd ontwikkeld, veranderen van eeuwigdurend vruchtgebruik in volle eigendom. Dit betekent dat bewoners het recht hebben om praktisch gratis grond onder hun appartement of andere woonruimte te bezitten.
Het hele proces duurt echter even. Allereerst moeten bewoners ambtshalve wachten op informatie - ze dienen geen aanvraag in, maar wachten alleen op certificaten die de omzetting van het gebruiksrecht in het eigendomsrecht bevestigen. Hier zijn uiteraard wel conversiekosten aan verbonden. In grote steden duurt het helaas vrij lang, aangezien het aantal onroerend goed erg groot is.
Eeuwigdurend vruchtgebruik - omzetting in volle eigendom
Mensen die een beschikking hebben gekregen dat ze de grond tegen een transformatievergoeding van eigenaar kunnen veranderen, kunnen profiteren van een flinke korting. U betaalt slechts een klein deel (1-2%) van het totaal verschuldigde bedrag voor het eeuwigdurend vruchtgebruik van de grond en u wordt eigenaar van het geheel. Om dit te laten werken, moet echter aan een aantal voorwaarden worden voldaan.
Allereerst heeft u slechts 2 maanden de tijd om uw voornemen om een eenmalige vergoeding met korting te betalen, te melden. Dan moet je wachten op de informatie over het bedrag en heb je 2 maanden om de betaling te doen. Bevestiging van betaling van vorderingen is een bevestiging dat het eigendom is getransformeerd.
Heeft u echter vóór 30 november 2022 besloten om het eigendom van eeuwigdurend vruchtgebruik over te zetten naar volledig recht, dan moet u alsnog aangif.webpte doen bij de rechtbank van kadaster. Dan verdwijnt de informatie over leges voor eeuwigdurend vruchtgebruik uit het kadaster. De erfpacht eindigt en u wordt eigenaar van zowel de woning als de grond (of een deel daarvan) waarop deze staat.
Transformatie eeuwigdurend vruchtgebruik - de grootste problemen
Soms komt het echter voor dat het systeem niet werkt zoals het zou moeten en de uitkoop niet zo eenvoudig is. De nieuwe regelgeving nam veel minder tijd in beslag voor wijzigingen dan de stadskantoren nodig hadden om aanvragen uit te brengen. Daarom komt het voor dat zelfs nu, begin 2022, sommige mensen geen informatie hebben over hun appartement. Helaas heeft niet iedereen de mogelijkheid om eeuwigdurend vruchtgebruik in volle eigendom om te zetten, dus als u de brief nog niet heeft ontvangen, kan het zijn dat u niet op de lijst staat van mensen die dat wel kunnen. En het kan zijn dat het kantoor uw adres nog niet in behandeling heeft genomen.
Wat te doen als u niet het juiste certificaat heeft ontvangen? In de woningbouwvereniging kun je nagaan of het kantoor al certificaten naar anderen heeft gestuurd. Je kunt het ook aan je buren vragen. Als u de enige bent die geen brief heeft ontvangen en uw adres staat niet op de lijst met getransformeerde panden (ze zijn beschikbaar op de websites van stads- of districtskantoren), meld dit dan bij het District Office of de Treasury Property Board . Er kan een fout zijn gemaakt. Dan geldt de eeuwigdurende erfpacht niet en krijgt u mogelijk een vergoeding van het eeuwigdurend vruchtgebruik over 2022 en eventueel 2022.
Staat uw adres echter op de lijst van verbouwde panden, dan hoeft u helemaal niet te betalen voor het eeuwigdurend vruchtgebruik. Wacht in dat geval niet langer, maar meld je bij het Bureau met het voornemen om eenmalig een vergoeding te betalen. U kunt dit per post doen of via het ePUAP-overheidsportaal. In het laatste geval zal het nodig zijn om de identiteit te verifiëren via een vertrouwd profiel of verificatie bij een bank. Na een paar weken moet u de relevante informatie van het kantoor krijgen over de beslissing over uw transformatie. Dan volstaat het om het berekende tarief met korting te betalen.
Eeuwigdurend vruchtgebruik - de grootste controverse
De eeuwigdurende erfpacht is nogal een oude constructie. In de Volksrepubliek Polen werd het gebruikt omdat het in overeenstemming was met de ideologie van de toenmalige autoriteiten. Maar na 1989 klonken af en toe in het publieke debat en in de Sejm-kamer stemmen dat de afschaffing van het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik een goed idee is in de nieuwe realiteit. Het kopen van onroerend goed van de Schatkist was aanvankelijk echter erg duur en het was niet altijd mogelijk om dit te doen.
Herprivatiseringsprojecten zouden een belangrijk argument zijn dat het beëindigen van eeuwigdurend vruchtgebruik de beste oplossing is. Voorstanders van de liquidatie van deze bepaling voerden aan dat het bestaan van eeuwigdurend vruchtgebruik, dat in wezen staatseigendom van grond is, ertoe zou kunnen leiden dat Duitse of joodse eigenaren van vóór 1945 het land van de schatkist willen terugvorderen.
Dit probleem is echter niet opgelost. Pas in 2016 ontstond het idee van de wet op de vereffening van eeuwigdurend vruchtgebruik onder woningen en meergezinswoningen. Het werd pas in 2028 geïmplementeerd.
