Naar schatting zijn er ongeveer 5 miljoen woongemeenschappen in Polen. Helaas weten haar leden niet altijd wat hun rechten en plichten zijn. We presenteren de top 10 feiten die elk lid van de woongemeenschap zou moeten weten.
Als u renovatie of interieurafwerking plant, gebruik dan de dienst Zoeken naar een aannemer die beschikbaar is op de website van Bouwcalculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Woongemeenschap - basisinformatie
1. Wanneer wordt een woongemeenschap opgericht?
Veel mensen vragen zich af wanneer een woongemeenschap wordt opgericht, of beter gezegd - sinds wanneer kan er over gesproken worden? Het blijkt dat op grond van de wet (de Wet Woningcorporaties) automatisch een gemeenschap tot stand komt, dat wil zeggen wanneer het eerste appartement in een bepaald gebouw wordt gekocht van een ontwikkelaar. Totdat de volgende flats worden gekocht, bestaat de gemeenschap dus uit één persoon (of twee personen, als er meerdere eigenaren van de flat zijn).
Gemeenschappen zijn onderverdeeld in klein en groot. Een kleine woongemeenschap omvat gebouwen met maximaal 7 appartementen. Het grote condominium bevindt zich boven deze 7 gebouwen. De manier waarop de gemeenschap wordt bestuurd, hangt ervan af.
2. Wet op woongemeenschappen - rechtsgrond
De basisbepaling die de werkingsprincipes van een woningcorporatie regelt, is de Wet op het eigendom van flats van 24 juni 1994. Het was de reden waarom de term woningcoöperatie werd geïntroduceerd, vandaar dat de naam Wet op de woningcorporaties soms ook voorkomt, hoewel in principe is het onjuist.
De Wet Woningcorporaties is tot stand gekomen vanwege het feit dat begin jaren negentig de markt van vastgoedontwikkelaars zich intensief begon te ontwikkelen en de coöperatieve beweging enigszins aan belang verloor. Daarom is er een wettelijke regeling verschenen die de bepalingen over mede-eigendom heeft uitgewerkt, die zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Tot nu toe opereren kleine gemeenschappen op basis van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, en niet op de Wet op de eigendom van gebouwen (de Wet op de woongemeenschappen). Volgens de regelgeving heeft de woningbouwvereniging niet zoiets als rechtspersoonlijkheid.
3. Het bestuur van de woongemeenschap
Een van de belangrijkste beslissingen die eigenaren van onroerend goed nemen, is bepalen hoe het onroerend goed wordt beheerd. Dit betekent dat het bestuur van de woongemeenschap moet worden aangesteld. Een kleine woningbouwvereniging, dus een woningcorporatie met minder dan 7 leden, hoeft geen bestuur aan te stellen, alleen de grote zijn daartoe wettelijk verplicht (de Wet Woningcorporaties).
Het bestuur van de woongemeenschap dient te bestaan uit vertegenwoordigers van de eigenaren van het pand. Het creëren van een raad van bestuur betekent echter niet noodzakelijkerwijs geen controle over het onroerend goed, aangezien de meeste belangrijke beslissingen worden genomen door een gemeenschapsvergadering. Het bestuur van de woningbouwvereniging kan worden gekozen door te stemmen of er kunnen mensen zijn die hieraan willen deelnemen.
4. Woongemeenschap - beheerder van buiten
Een groot deel van de grotere woongemeenschappen besluit het beheer toe te vertrouwen aan gespecialiseerde bedrijven. Dan is het niet nodig om de raad van bestuur bijeen te roepen. Een externe administrateur is een goede oplossing omdat je veel belangrijke taken aan hem kunt delegeren, waarvoor leden van de gemeenschap vaak geen competentie hebben - zoals boekhouding of vertegenwoordigingskantoor in een bank.
De beheerder is ook verantwoordelijk voor het informeren van bewoners over vergaderingen, evenals over meterstanden of renovatiewerken. Het reglement van de woningbouwvereniging kan beslissen over de omvang van de werkzaamheden van het bestuur. Dit betekent natuurlijk niet dat u de controle over het onroerend goed verliest. Verder worden alle belangrijke aspecten bepaald door de leden van de gemeenschap tijdens het stemmen op vergaderingen. Als je op zoek bent naar meer advies, kijk dan ook eens dit artikel over de Woningcorporatieswet.
Woongemeenschap - rechten van leden van de gemeenschap
5. Het bestuur van een woongemeenschap en beslissingen over belangrijke zaken
Het bestuur van de gemeenschap is niet in staat om beslissingen te nemen over belangrijke zaken, die in de wet worden gedefinieerd als buiten de activiteiten van het dagelijks bestuur vallen. Ze vereisen de schriftelijke toestemming van de eigenaren - een resolutie van de woongemeenschap. Een dergelijk document is tevens een volmacht voor het bestuur om contracten af te sluiten en namens de gemeenschap op te treden.
Als activiteiten buiten het dagelijks beheer van onroerend goed worden beschouwd:
- het bepalen van de vergoeding voor het beheer van de woongemeenschap,
- goedkeuring van het jaarlijks economisch plan,
- het bepalen van de hoogte van de vergoedingen,
- het verlenen van toestemming voor de wederopbouw,
- het verlenen van toestemming tot wijziging van het aantal aandelen,
- het verdelen van de gemeenschappelijke goederen,
- aankoop van onroerend goed,
- een actie ondernemen,
- verdeling van het gemeenschappelijk landgedeelte.
6. Woongemeenschap en uitkeringen
Soms brengt een woningbouwvereniging voordelen met zich mee, zoals de inkomsten voor het plaatsen van een reclamebanner aan de muur of het plaatsen van fotovoltaïsche panelen. Om ze toe te wijzen aan iets specifieks, is het noodzakelijk om te stemmen en een resolutie van de huisvestingsgemeenschap. Het kan worden verschoven naar de betaling van bedrijfskosten of de betaling van aanvullende diensten (schoonmaak, boekhouding). Het overschot kan worden verdeeld onder de leden van de gemeenschap.
7. Woongemeenschap - vergaderingen bijeenroepen en stemmen
Elk lid van de woongemeenschap heeft de mogelijkheid om een vergadering bijeen te roepen. De wet op de woningcorporaties bepaalt dat de vergadering ten minste eenmaal per jaar moet worden gehouden, en als het bestuur dit niet doet, kan elke eigenaar van de flat deze bijeenroepen.
Tijdens vergaderingen wordt over belangrijke kwesties gestemd en elke vergadering moet eindigen met een resolutie van de huisvestingsgemeenschap, waarin wordt opgenomen waarover is gestemd. Een kleine woongemeenschap valt onder de regels van het Burgerlijk Wetboek. Volgens hen is unanimiteit vereist om activiteiten uit te voeren die de dagelijkse leiding overstijgen. Bij ontstentenis kan elke eigenaar zich tot de rechtbank wenden met een geschiloplossingszaak.
Grote gemeenschappen nemen beslissingen door te stemmen. Het gaat echter niet om een gewone meerderheid van stemmen. In dit geval wordt het berekend op basis van aandelen - hoe meer onroerend goed iemand bezit, hoe belangrijker zijn stem. Elk appartement heeft 1 stem - dit betekent dat als er meerdere mede-eigenaren zijn, ze slechts één stem kunnen uitbrengen.
Woongemeenschap - verplichtingen van de gemeenschap en haar leden
8. De woningbouwvereniging en de financiële verplichtingen van leden
De primaire verantwoordelijkheid van elke verhuurder is om de kosten te dragen die gepaard gaan met het in goede staat houden van het gebouw. Dit zijn voornamelijk vergoedingen voor nutsvoorzieningen, maar ook voor afvalverwerking en voor het uitvoeren van de nodige reparaties.
Een lid van de woongemeenschap moet ook betalen voor reparaties en doorlopend onderhoud, verzekeringen, belastingen en het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes. Het reglement van de woongemeenschap kan ook voorzien in de noodzaak om bijdragen te betalen voor de bezoldiging van bestuurders of bewindvoerders. Het reglement van de woningbouwvereniging zou de hoogte van deze bijdragen moeten regelen. Het wordt beslist door een stemming en de resolutie van de huisvestingsgemeenschap moet aan alle leden worden gepresenteerd.
9. Communautaire verplichtingen - het delen van de flat
Een van de belangrijkste verplichtingen van gemeenschapsleden is de noodzaak om in bepaalde situaties te voorzien in huisvesting. Dit zijn situaties als:
- inspectie (gasinstallatie of schoorstenen en ventilatie),
- meter controleren,
- renovatiewerkzaamheden en noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.
Iedere eigenaar is verplicht het appartement ter beschikking te stellen voor plaatsing van nieuwe installaties (gas, water of elektra). Dit is soms lastig, omdat het vaak betekent dat er tegels moeten worden gehamerd of de muur moet worden vernietigd, maar een dergelijke verplichting is meestal voorzien in de regelgeving van de woongemeenschap.
10. Een woningbouwvereniging en een lastige huurder
Het is ook de plicht van elk lid van de gemeenschap om orde en vrede te handhaven en de wet te gehoorzamen, zowel in hun appartementen als in de gemeenschappelijke ruimtes. Als een van de verhuurders deze regels schromelijk of aanhoudend overschrijdt of lange tijd achterblijft met het betalen van de vergoedingen, heeft de gemeenschap het recht om de huurder uit te zetten.
Hoe is het mogelijk? De gemeenschap heeft het recht om een lastige eigenaar het onroerend goed te laten verkopen door middel van een veiling. Hiervoor is echter een gerechtelijke procedure nodig, die doorgaans vrij lang duurt.
