Tenuitvoerlegging op onroerend goed is een procedure die wordt gestart in het geval dat de schuldenaar niet in staat is om de hypotheektermijnen en andere schulden waarvoor hij verantwoordelijk is met het gehele onroerend goed te betalen. Tenuitvoerlegging van onroerend goed is een tijdrovende manier om vorderingen in te dienen, maar is vaak de enige manier om schulden te innen, vooral als de schulden aanzienlijk zijn. Aan de andere kant is de tenuitvoerlegging van onroerend goed voor de schuldenaar een groot ongemak, dat in veel gevallen moet worden geaccepteerd.
Bent u op zoek naar bewezen bouwbedrijven? Maak gebruik van de Contractor Search-service en ontvang aantrekkelijke aanbiedingen van bedrijven.
Juridische aspecten van afscherming van onroerend goed
De handhaving van onroerend goed volgens de Poolse wet wordt met name geregeld door twee wetten. Dit zijn het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de wet van 17 juni 1966 betreffende de tenuitvoerleggingsprocedures in de administratie.
Afhankelijk van het soort schulden gelden andere regels. Eenvoudig gezegd kan worden gezegd dat bij het incasseren van particuliere schulden een gerechtsdeurwaarder - gerechtsdeurwaarder zal plaatsvinden. Aan de andere kant krijgen we te maken met bestuurlijke handhaving op onroerend goed bij schulden aan de staat - bijvoorbeeld achterstallige belastingen, boetes of andere onbetaalde verplichtingen.
Volgens het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering vindt tenuitvoerlegging in de regel plaats via een gerechtsdeurwaardersprocedure, d.w.z. een gerechtsdeurwaarder bij de plaatselijke rechtbank. Als de bepalingen van de Wet bestuursrechtspraak van toepassing zijn, wordt de zaak aanhangig gemaakt door het Hoofd van de Belastingdienst. In dit geval is het Hoofd van de Belastingdienst een bevoegde handhavingsinstantie. In de praktijk worden de werkzaamheden uitgevoerd door een belastingdeurwaarder.
Gerechtsdeurwaarder tegen onroerend goed
Om te beginnen moet worden opgemerkt dat onroerend goed niet alleen het recht op een eengezinswoning betekent, maar ook een coöperatierecht op een flat of bedrijfsruimte. Het is ook het recht om in een huis te wonen dat door coöperaties is gebouwd om het eigendom over te dragen aan een lid van de coöperatie.
Tenuitvoerlegging van onroerend goed begint met de aanvraag van de schuldeiser. De schuldeiser verkrijgt een executoriale titel met informatie over het bestaan van de schuld en de vorderingen van de schuldeiser. In de praktijk zal in dit soort gevallen meestal de bank de schuldeiser zijn en zal de lening de schuld zijn die niet door de debiteur wordt terugbetaald.
Een tenuitvoerleggingsprocedure bestaat uit verschillende fasen, opeenvolgend. Als schuldeiser geeft de bank een executoriale titel en verzoekt de rechtbank om een executoriale titel. De bevoegde rechtbank voor dit soort zaken is de rechtbank in wiens rechtsgebied het betreffende onroerend goed ligt. Nadat de plaatselijk bevoegde rechtbank een executoriale titel heeft uitgevaardigd, wordt het verzoek tot tenuitvoerlegging van de schuldeiser naar de gerechtsdeurwaarder gestuurd. De meerfasenfase van de handhaving van onroerend goed begint.
De deurwaarder roept de schuldenaar op om de schuld binnen 14 dagen te betalen. Na de deadline begint hij de waarde van het onroerend goed en de gedetailleerde beschrijving ervan in te schatten. Tegelijkertijd wordt in het kadaster en hypotheekregister een aantekening gedaan over het instellen van de tenuitvoerlegging. Dan wordt beslag gelegd op het onroerend goed met alle voorkeuren, rechten en voordelen. Het beslag op onroerend goed heeft tot gevolg dat de schuldenaar er niet naar kan handelen. De schuldenaar heeft niet het recht om over het onroerend goed te beschikken, d.w.z. om juridische stappen te ondernemen.
Na het maken van een gedetailleerde beschrijving en schatting van de waarde van het onroerend goed en na hun validatie, wordt de datum van de veiling bepaald. Ze worden twee weken voor de geplande datum bekend gemaakt. Bieden is openbaar.
Er is een opgelegde startprijs en na het bereiken van de hoogste prijs maakt de gerechtsdeurwaarder bekend welke bieder de aanbesteding heeft gewonnen. Wanneer de bieder het toepasselijke bedrag betaalt, verkrijgt hij of zij het recht om hem onroerend goed te gunnen. Het kan ook gebeuren dat als er geen kandidaten voor de aanbesteding zouden zijn, het kan gebeuren dat de bank die de lening heeft verstrekt ze uitkoopt en tegelijkertijd de schuldeiser is. De prijs is dan 3/4 van de som van de schatting.
Samengevat bestaat het verloop van executie op onroerend goed uit de inbeslagneming, beschrijving en taxatie van onroerend goed, een veilingbericht, een veiling en een bod. Als de eerste veiling is mislukt, wordt een nieuwe gehouden.
Administratieve handhaving tegen onroerend goed
Zoals eerder vermeld, is de bestuurlijke handhaving tegen onroerend goed onderworpen aan andere regelgeving en gebeurt op een andere manier. Ook het soort schulden dat op deze manier wordt geïncasseerd, verschilt. Ook hier gaat het echter om de gedwongen afwikkeling van de vordering, die niet afhankelijk is van de wil van de debiteur.
Administratieve tenuitvoerlegging tegen onroerend goed is gerechtvaardigd bij schulden aan de staat. Er is een hele catalogus van schulden die in aanmerking worden genomen in administratieve handhavingsprocedures. Natuurlijk zullen ze niet allemaal resulteren in de inbeslagname van onroerend goed, maar alleen degenen die niet op een andere manier kunnen worden voldaan.
De catalogus van schulden die op deze manier kunnen worden geïnd, omvat voornamelijk belastingen, waaronder belasting op goederen en diensten, accijnzen, onroerendgoed- of inkomstenbelasting. Administratieve handhaving is ook onderworpen aan administratieve sancties en andere sancties opgelegd door overheidsinstanties, evenals rente. Ook kunt u onder meer in- en uitvoerrechten en vele andere noemen.
Een gedetailleerde lijst van verplichtingen die onderworpen zijn aan de administratieve handhaving tegen onroerende goederen is opgenomen in artikel 2. § 1 van de wet op de administratieve handhavingsprocedure. Vermeldenswaard is dat bestuurlijke handhaving ook van toepassing is op geldvorderingen uit executoriale titels uitgegeven door de minister van Overheidsfinanciën.
De tenuitvoerleggingsmaatregelen zijn vergelijkbaar met die van gewone deurwaarders. Zo kunnen wij omgaan met executie van geld, salaris, bankrekeningen door beslag, zekerheden, diverse soorten eigendomsrechten en natuurlijk executie van onroerend goed.
De aanvang van de bestuurlijke tenuitvoerlegging op onroerend goed begint met de overhandiging van het dwangbevel aan de schuldenaar. De handhavende instantie kan, conform de letter van de wet, zekerheid stellen. Dit kan bijvoorbeeld door de debiteur te verbieden het onroerend goed te verkopen en te bezwaren (als er geen kadaster en hypotheekregister is of als het verloren is gegaan) of door het onroerend goed te bezwaren met een verplichte hypotheek.
Naast het bestuursorgaan, de gerechtsdeurwaarder en de partijen kunnen ook andere instanties deelnemen aan de tenuitvoerleggingsprocedure. Bij inbeslagnames van onroerend goed is het een taxateur die de waarde van de in beslag genomen goederen beoordeelt.
Soms kan het voorkomen dat er sprake is van overlapping van bestuurlijke en gerechtelijke handhaving met betrekking tot hetzelfde onroerend goed. In dit geval worden in de regel op verzoek van de schuldenaar, schuldeiser of ambtshalve de tenuitvoerleggingsdossiers ingediend bij de rechtbank. Verdere werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. In sommige gevallen is het ook mogelijk om gezamenlijk handhavend op te treden.
De procedure van bestuurlijke handhaving verschilt niet veel van die in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Ook hier wordt de debiteur verzocht binnen 14 dagen te betalen. De inbeslagname omvat, net als in de reguliere modus, onroerend goed samen met de voordelen. Ook in dit geval kan de schuldenaar niet over het onroerend goed beschikken, alle handelingen van de schuldeiser op het onroerend goed hebben geen rechtskracht. Het in beslag genomen onroerend goed wordt door de handhavingsautoriteit per opbod verkocht.
Handhaving tegen gemeenschappelijk onroerend goed
Het komt vaak voor dat de goederen waarop beslag moet worden gelegd tot het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten behoren en de gerechtsdeurwaarder een executoriale titel heeft tegen een van de echtgenoten. In een dergelijke situatie kan de gerechtsdeurwaarder alsnog beslag leggen op de goederen en is dit een tenuitvoerlegging tegen de gemeenschappelijke goederen.
De schuldeiser moet dan echter ook tegen de andere echtgenoot een executoriale titel verkrijgen. Zolang hij het niet heeft ontvangen, heeft de gerechtsdeurwaarder niet het recht om de gemeenschappelijke goederen af te dwingen, d.w.z. hij kan de schatting of veiling niet beschrijven.
Na beslaglegging op de goederen kan de echtgenoot die niet de schuldenaar is, bezwaar aantekenen bij de gerechtsdeurwaarder. Het bezwaar betreft de vrijstelling van beslag op onroerende zaken. De gerechtsdeurwaarder roept vervolgens de schuldeiser op om een executoriale titel tegen de andere echtgenoot in te dienen. De schuldeiser heeft hiervoor 7 dagen de tijd, indien hij de termijn niet nakomt, is de gerechtsdeurwaarder verplicht de tenuitvoerlegging op de gemeenschappelijke goederen stop te zetten.
Artikel 923 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is gewijd aan de kwestie van onroerende goederen die deel uitmaken van het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten. Het is vermeldenswaard dat er echter manieren zijn om u te verdedigen tegen de handhaving van een gemeenschappelijk eigendom. Wij bevelen een grondige analyse aan van de artikelen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Artikelen 787 tot 789). Deze bepalingen houden onder meer in dat de aansprakelijkheid van de echtgenoot van de schuldenaar wordt beperkt tot de onderneming die deel uitmaakt van het gemeenschappelijk vermogen.
Het is ook mogelijk om een deel van het onroerend goed te handhaven in overeenstemming met het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Het kan alleen worden uitgevoerd wanneer de mede-eigendom in fractionele delen is. Dit type tenuitvoerlegging kan niet worden uitgevoerd als er sprake is van een gezamenlijk huwelijksvermogen, aangezien het om een gezamenlijk vermogen gaat.
Helaas is het erg moeilijk om de handhaving door een gerechtsdeurwaarder te vermijden als je in zijn modi valt. Natuurlijk kun je proberen de zaak uit te stellen, alle mogelijke klachten, bezwaren en beroepen gebruiken, maar op de lange termijn moet je het onvermijdelijke accepteren of de schuldeiser op een andere manier proberen af te betalen.
Serviceprijslijsten die bij dit artikel horen
- Prijslijst voor de taxatie van meergezinswoningen in meer dan 160 steden in PolenLees verder
- Prijslijst voor de taxatie van een boerderij in meer dan 160 steden in PolenLees verder
