De hoogte van de Poolse pensioenen is niet bevredigend en de voorspellingen voor de toekomst zijn niet erg optimistisch. Dat is de reden waarom veel senioren op zoek zijn naar aanvullende oplossingen die het huisbudget helpen besparen. Een manier om extra geld te krijgen is door middel van een omgekeerde hypotheek. In de loop der jaren zijn er veel mythes over deze oplossing ontstaan, dus we zullen proberen alle twijfels weg te nemen en de aannames van de wet die deze oplossing regelt te presenteren.
Bent u op zoek naar bewezen professionals om uw appartement te renoveren? Vind ze met de aannemerszoekservice op bouwcalculators.
Wat is een omgekeerde hypotheek precies?
Een omgekeerde hypotheek is een vorm van een levenslange lening die is beveiligd tegen onroerend goed - het betekent een situatie waarin we het onroerend goed aan de bank overdragen. In ruil voor de eigendomsoverdracht betaalt de bank de eigenaar een bepaald bedrag (in termijnen of eenmalig).
Het proces van het verstrekken van een omgekeerde hypotheek is in theorie vrij eenvoudig. De bank bepaalt de waarde van het onroerend goed en stemt de voorwaarden van de voordelen af met de potentiële klant. Na ondertekening van het contract wordt de bank de schuldeiser van de hypotheek die is vastgelegd in het kadaster en het hypotheekregister. De ontvanger blijft eigenaar van zijn eigendom tot zijn overlijden. Zijn onvervreemdbaar voorrecht is ook het recht op levenslang gebruik van het pand. De begunstigde weet vooraf welk bedrag van de bank wordt overgemaakt. Het geld kan maandelijks worden afgeschreven of in één keer worden uitbetaald.
Belangrijk is dat zijn erfgenamen na het overlijden van de begunstigde het recht hebben om de hypotheek terug te betalen en de eigendomstitel over te nemen. Als de erfgenaam geen interesse heeft in het aflossen van de hypotheek, dan moet de bank hem het saldo van het resterende geld voor de overleden ontvanger betalen. Het is dus een alternatief voor een hypotheekcontract (lening gedekt door onroerend goed). De erfgenaam kan het afbetalen of ermee instemmen het appartement aan de bank over te dragen in ruil voor de rest van de uitkering (lening).
We kunnen er dus vanuit gaan dat een omgekeerde hypotheek een redelijk veilige lening is waarmee je de levensomstandigheden van een senior kunt verhogen. Helaas blijven alle aannames van het wetsvoorstel een theorie. De wet op de omgekeerde hypothecaire lening is weliswaar in december 2014 in werking getreden. Het bleef echter nog vele maanden op papier staan. Reden was het ontbreken van een concept-informatieformulier, dat wachtte op goedkeuring van de minister van Financiën. Het informatieformulier werd pas op 21 juli 2015 aangekondigd (Journal of Laws of 2015, item 1010). Het is uiteindelijk op 5 augustus van dit jaar in werking getreden. Sindsdien staat niets meer in de weg dat banken omgekeerde hypotheken verstrekken. De belangstelling van bankinstellingen is echter nog steeds verwaarloosbaar en in november hadden we nog geen bankaanbod ontvangen.
Aanbevolen laptops - bekijk de prijzen!
Een omgekeerde hypotheek is een schadevoordeel
De concepten van een omgekeerde hypotheek en levenslange uitkeringen in ruil voor onroerend goed worden soms door elkaar gebruikt. De realiteit is echter twee totaal verschillende dingen, en het is de moeite waard om te onthouden.
Levenslange uitkeringen kunnen worden verstrekt door een entiteit die een bedrijf drijft (meestal een hypotheekfonds). Het waarborgen van de belangen van de ontvanger heeft slechts een civielrechtelijke dimensie. Het hypotheekfonds kan de uitkering stopzetten (de basis zal bijvoorbeeld een faillissementsprocedure zijn). Bovendien zijn hypotheekfondsen niet onderworpen aan dergelijke restrictieve wettelijke regelingen die hun solvabiliteit garanderen (zoals bij banken het geval is).
Het grootste verschil is echter de formulering van de bepalingen van de levenslange uitkeringsovereenkomst. Het fonds verbindt zich ertoe een levenslang financieel voordeel te betalen. De ontvanger draagt de eigendomstitel over aan het onroerend goed en verliest alle rechten daarop bij ondertekening van het contract. Hij mag het pand (dat op grond van de wet al eigendom is geworden van de dienstverlener) slechts levenslang gebruiken. Potentiële erfgenamen kunnen geen hypotheek afsluiten of aanvullende aanspraken op het onroerend goed hebben.
Het is ook vermeldenswaard dat het hypotheekfonds niet onderworpen is aan overheidsgaranties voor de betaling van financiële uitkeringen. Dit is een nadelige situatie voor de potentiële ontvanger, die de veiligheid van zijn belangen aanzienlijk vermindert.
We kunnen daarom aannemen dat levenslange uitkeringen veel risicovoller zijn dan een omgekeerde hypotheek. Bovendien blijft hun winstgevendheid in veel gevallen twijfelachtig.
Het hypotheekfonds beoordeelt de waarde van het onroerend goed en bepaalt de hoogte van de uitkering op individuele basis. Een belangrijke parameter hierbij is de leeftijd van de begunstigde en de gezondheidstoestand. De uitkering is voor het leven. Dit betekent dat bij het overlijden van de ontvanger alle betalingen en rechten op het pand vervallen. Een analoge situatie voor een omgekeerde hypotheek zou iets anders zijn. In dat geval bepaalt de bank de totale waarde van het voordeel dat zij aan de ontvanger overmaakt. Het overlijden van de ontvanger beëindigt het contract niet. Het resterende bedrag wordt aan de erfgenaam betaald (tenzij de erfgenaam besluit de hypotheek te kopen en op te zeggen).
We kunnen dus zien dat het levenslange geldvoordeel dat wordt aangeboden in ruil voor onroerend goed helemaal niet winstgevend hoeft te zijn. Dit is waarschijnlijk de reden waarom het aanbod van hypotheekfondsen weinig aandacht trekt. Naar schatting hebben in 2014 slechts een paar honderd Polen gebruik gemaakt van het aanbod van hypotheekfondsen.
Principes voor het verstrekken van omgekeerde hypotheekleningen
De belangrijkste regels voor het verstrekken van omgekeerde hypotheken staan in de wettelijke bepalingen.
Elke natuurlijke persoon, ongeacht leeftijd, zal een dergelijke lening kunnen gebruiken voor onroerend goed. Voorwaarde is dat u onroerend goed heeft. De ontvanger moet de eigenaar of mede-eigenaar van het pand zijn. Belangrijk is dat de ontvanger niet wordt geverifieerd in BIK, wat voor veel mensen belangrijk kan zijn.
Een omgekeerde hypothecaire lening kan worden verstrekt door een bank, een filiaal van een buitenlandse bank, evenals kredietinstellingen die onder toezicht staan van de Poolse financiële toezichtautoriteit. De keuze van de instelling die de omgekeerde hypotheek verstrekt, wordt alleen overgelaten aan de ontvanger.
Alvorens een omgekeerde hypotheekovereenkomst te ondertekenen, moet de bank de ontvanger alle benodigde informatie (schriftelijk) verstrekken. De belangrijkste daarvan is het bedrag van de verstrekte uitkering, evenals het tijdstip van betaling. De bank kan maandelijkse betalingen overmaken of alle fondsen eenmalig overmaken.
Hoeveel geld kunnen we krijgen voor een omgekeerde hypotheek?
Op dit moment is het moeilijk om deze vraag te beantwoorden. Banken zijn terughoudend met het bedenken van de omgekeerde hypotheek en vinden voorlopig geen aanbieding. Alles wijst er echter op dat de omgekeerde hypotheek te veel steun zal geven aan het huishoudbudget. Omgekeerde hypotheken bestaan al in West-Europa. De waarde van de door de bank uitgekeerde gelden bedraagt doorgaans circa 50% van de waarde van het onroerend goed. Dit betekent dat een 60-jarige Pool die een appartement bezit ter waarde van 300.000, kan rekenen op ongeveer PLN 500-600 per maand. De omgekeerde hypotheek voor vrouwen wordt nog kleiner omdat de gemiddelde vrouw langer leeft. Een 60-jarige die eigenaar is van een appartement ter waarde van PLN 300.000, kan rekenen op maximaal PLN 500 per maand.
We mogen ook niet vergeten dat contracten die met de bank worden afgesloten tijdelijk zijn. Als u na de contractdatum leeft, krijgt u geen extra geld van de bank.
Hoeveel geld kunnen we ontvangen op een lijfrente?
Het berekenen van de hoogte van de lijfrente is niet zo eenvoudig. Het fonds houdt rekening met onze leeftijd, geslacht, gezondheidstoestand en waarde van onroerend goed. Bovendien kunnen de aanbiedingen van individuele fondsen van elkaar verschillen. Uit de gegevens van de op internet beschikbare rekenmachines blijkt dat een 65-jarige man die een onroerend goed bezit ter waarde van 300.000 PLN, een lijfrente van 600 PLN kan ontvangen. Zijn collega kan rekenen op PLN 450 per maand.
Zijn omgekeerde hypotheek en levenslange contante voordelen winstgevend?
Een omgekeerde hypotheek en lijfrente zijn een manier om huishoudelijke activa te liquideren. Dit type oplossing wordt meestal gebruikt door kinderloze mensen, van wie de prioriteit is om het inkomen te verhogen naar het huisbudget.
Als we de voordelen vanuit dit perspectief bekijken, worden zowel de omgekeerde hypotheek als de annuïteit behoorlijk winstgevend. Voor sommige begunstigden kan dit een eenvoudige maar waarneembare manier zijn om hun financiële status te verbeteren zonder een standaardlening aan te gaan.
Beide oplossingen roepen veel controverse op. In westerse landen krijgen omgekeerde hypotheken echter steeds meer steun. Sceptici benadrukken echter dat het gebruik van een omgekeerde hypotheek nooit onrendabel is. De lijfrente zou op zijn beurt alleen renderen als de gemiddelde 65-jarige ouder dan 106 jaar zou worden. In de praktijk is een voordeligere oplossing om het pand te verkopen, het te verbouwen tot een kleiner appartement of zelfs een ander appartement voor het leven te verkopen en te verhuren.
Waarschijnlijk verschijnt binnenkort een omgekeerde hypotheek in de aanbiedingen van Poolse banken. Voordat u uw definitieve beslissing neemt, is het de moeite waard om alle voor- en nadelen te overwegen. Het is ook een goed idee om een individuele analyse van winsten en potentiële verliezen uit te voeren.
