Een appartement kopen met een hypothecaire lening roept vaak negatieve emoties op. Sommige beleggers wijzen dergelijke verkoopaanbiedingen bij voorbaat af. Is er echter echt iets om bang voor te zijn? Is de aankoop van een appartement met schulden zo gevaarlijk voor een belegger? Het blijkt niet. Daarom zullen we in het onderstaande artikel beschrijven hoe u een appartement met een hypotheek kunt kopen en hoe u zich kunt voorbereiden op het hele project.
Het is de moeite waard eraan te denken dat u bij het kopen van een appartement rekening moet houden met de kosten van de renovatie ervan. U kunt deze altijd berekenen op de rekenmachines die beschikbaar zijn via deze link.
Wij controleren het kadaster en hypotheekregister
De analyse van het kadaster en hypotheekregister is de basis die we moeten onthouden voordat we een flat kopen. Laten we ons concentreren op hoofdstuk drie en vier. Hoofdstuk drie zou helemaal leeg moeten zijn. Dit is een plaats om beperkingen voor het pand in te voeren (bijvoorbeeld het instellen van de tenuitvoerlegging van een gerechtsdeurwaarder). Als we tijdens het bladeren door het boek dergelijke gegevens opmerken, is het verstandig om af te zien van de aankoop van het appartement.
Hoofdstuk vier gaat over hypotheeklasten. We vinden daar de gegevens van de bank die de lening verstrekt, evenals het bedrag van de hypotheekschuld. Het zal nuttige kennis zijn voor een potentiële koper, die zal aangeven of het de moeite waard is om interesse te tonen in een bepaald onroerend goed. Houd er rekening mee dat de hypotheek niet de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed belast, maar het onroerend goed zelf. Als u een appartement met schulden koopt zonder de nodige formaliteiten te vervullen, kan dit ertoe leiden dat de schuldeiser terugbetaling van de schuld van de nieuwe eigenaar eist.
Hoe koop je veilig een appartement?
We hebben het kadaster en hypotheekregister al gecontroleerd en de gegevens van de bank vastgesteld. Nu is het tijd om de leenovereenkomst te analyseren. De persoon die het onroerend goed verkoopt, moet ons een contract met de bank bezorgen. Het is de moeite waard om het goed te controleren. De verkoper moet ook een speciale brief / verzoek aan de bank sturen om het bedrag te bepalen waarvan de betaling de hypotheek zal ontbinden. In deze situatie moet de bank akkoord gaan met vervroegde aflossing van de verplichting en de uiteindelijke kosten voor het aflossen van de hypotheek bepalen. Deze toestemming (de zogenaamde belofte) moet het afschrift van de bank, het totale bedrag van de schuldaflossing en het bankrekeningnummer waarop de betaling moet worden gedaan, bevatten. De belofte is een garantie voor de kredietnemer dat door vervroegde aflossing van de verplichting de hypotheek kan worden doorgehaald uit het kadaster en het hypotheekregister.
Onthoud dat het vervroegd aflossen van leningen soms gepaard gaat met een extra commissie voor de bank (prijzen variëren van 1 tot zelfs 5% van de schuldwaarde). Meer over vervroegde aflossing van hypotheken en mogelijke kosten vind je hier.
Het is aan de kant van de koper om ervoor te zorgen dat de hypotheek wordt opgezegd. Het kan door de verkoper zelf worden gedaan (vóór de aankoop van het onroerend goed) of door de koper (verwijdering vindt plaats nadat het appartement is gekocht).
Hoe een appartement kopen en een hypotheek verwijderen?
De verkoper kan de hypotheek uit het kadaster en hypotheekregister schrappen. Daartoe moet hij de openstaande schuld afbetalen alvorens het koop- en verkoopcontract te ondertekenen. In feite hebben maar weinig verkopers genoeg geld om de lening vervroegd af te betalen. Een van de mogelijke oplossingen is daarom het terugbetalen van de borg voor de aankoop van een appartement. Deze borg wordt gestort op de rekening van de verkoper onder het voorlopig contract. De verkoper betaalt de schuld en de bank geeft een verklaring van volledige terugbetaling van de schuld af en stemt ermee in de hypotheek op te zeggen. De verkoper dient een verzoek in bij de rechtbank van het kadaster (een verklaring van de bank is een noodzakelijk beslag). De rechtbank analyseert de documentatie en geeft een verklaring af over de opheffing van de hypotheek. De verkoper brengt dit document naar de notaris. Daar wordt de woning verkocht en wordt tegelijkertijd de hypotheek uit het kadaster en het hypotheekregister geschrapt.
Deze vorm van het verwijderen van een hypotheek lijkt misschien handig voor een appartementkoper. Dit is echter niet de veiligste oplossing voor hem. De verkoper kan zich terugtrekken uit het voorlopige contract en weigeren de aanbetaling te betalen. Dan krijgen we te maken met een onnodige en tijdrovende rechtszaak.
Een veel veiligere oplossing is het verwijderen van de hypotheek door de nieuwe eigenaar van het pand. De procedure is dan als volgt. De verkoper krijgt een verklaring van de bank over de mogelijkheid en het bedrag van vervroegde aflossing van de schuld (belofte). Belangrijk is dat de verklaring op de datum van de koopovereenkomst moet zijn afgegeven. De koper dient zelf de juistheid van het document te controleren (aflossingsbedrag, bankrekeningnummer, toestemming tot opheffing van de hypotheek). Als alles goed gaat, wordt een appartement met schulden gekocht.
De nieuwe koper van het appartement moet de openstaande schuld zelf betalen en overmaken op de aangegeven bankrekening. Het resterende bedrag dat in het koopcontract wordt vermeld, moet aan de verkoper worden overgemaakt. De methode van deze betaling wordt vastgelegd op de regel verkoper - koper. Zowel bankoverschrijving als contant geld zijn acceptabel.
De nieuwe eigenaar van het appartement krijgt een verklaring van de bank over de volledige aflossing van de schuld en toestemming om de hypotheek op te zeggen. Het document vormt de basis voor het indienen van de aanvraag bij de rechtbank voor het kadaster. Een correct ingevuld verzoekschrift met bijlagen wordt bij de rechtbank ingediend. De wachttijd is meestal 1-2 maanden (afhankelijk van de regio van ons land). Na deze tijd beslist de rechtbank om de hypotheek van het onroerend goed te verwijderen. Dit gaat gepaard met een formele vergoeding voor rekening van de nieuwe eigenaar. Het bedrag is niet te hoog en schommelt meestal rond PLN 100.
Zelf opzeggen van de hypotheek kan voor de koper ingewikkelder zijn. Hij laat echter de volledige controle over zijn eigen geld. Geld dat bedoeld is om de hypotheek af te lossen, gaat niet naar de verkoper, wat de aankoop van een appartement minder risicovol maakt.
Hoe zit het met een appartement met een hypotheek in franken?
De procedure voor het verkopen van een appartement met een hypotheek in een vreemde valuta is dezelfde als bij een hypotheek in Poolse zloty's. Het enige verschil is de specificiteit van het bankafschrift (belofte). De bank is misschien niet al te enthousiast over vervroegde aflossing van schulden. De toezegging moet een verklaring bevatten over de mogelijkheid om de hypotheek na aflossing van de schuld op te zeggen, het bankrekeningnummer en het nog af te lossen bedrag. Vergeet niet dat de bank de waarde van de schuld moet aangeven na omrekening in de Poolse valuta. Wisselkoersen zijn variabel, maar de bank moet hun actuele waarde schriftelijk aangeven. De omrekening van de schuld van CHF naar PLN is een bindende waarde en betekent het totale bedrag dat we moeten betalen op de dag dat de schuld wordt vereffend. De situatie waarin de bank de waarde van de schuld in een vreemde valuta verstrekt (zonder de conversie ervan) is onaanvaardbaar. In dit geval zal de potentiële koper het werkelijke bedrag van de hypotheekschuld niet kennen.
Het probleem verschijnt ook aan de kant van de verkoper. Sommige mensen sloten leningen af toen de waarde van de Zwitserse frank slechts PLN 2 was (tegenwoordig is het ongeveer PLN 3,90). Het bedrag van sommige hypotheeklasten kan dus hoger zijn dan de werkelijke waarde van het onroerend goed. In deze situatie kan de bank niet akkoord gaan met de vervroegde aflossing van de schuld. Zelfs als hij dat doet, moet de verkoper het ontbrekende bedrag uit eigen middelen betalen - wat volledig onrendabel voor hem is.
Over het algemeen bieden Poolse banken praktisch geen leningen meer aan in vreemde valuta (op enkele uitzonderingen na lees je in dit artikel) juist vanwege de enorme toename van de schulden van veel kredietnemers. Hoewel hun termijnen dankzij de dalende rente in Zwitserland niet evenredig met de wisselkoers zijn gestegen, is de waarde van de schuld omgerekend in zloty's mogelijk.
Betekent de hypotheeklast dat de woning schulden heeft?
Het blijkt dat dat niet noodzakelijk is. De schrapping van de hypotheek uit het kadaster en hypotheekregister gebeurt niet automatisch nadat de bankschuld is afgelost. De eigenaar moet een passende aanvraag opstellen en indienen bij de rechtbank. Veel mensen herinneren zich zelfs niet om deze formaliteit te voltooien. Lang nadat de schuld volledig is afgelost, kan een aantekening op hypotheekschuld in het kadaster en hypotheekregister bestaan. Daarom is het de moeite waard om deze situatie met de verkoper te verduidelijken. Als het schrappen van de hypotheek slechts een formele kwestie is, is het beter om dit af te handelen voordat de koop- en verkoopovereenkomst van het appartement wordt ondertekend. Op deze manier kan de koper er zeker van zijn dat zijn nieuwe eigendom op geen enkele manier in de schulden of hypotheek wordt opgenomen.
