Naar schatting betalen bijna 600.000 Poolse gezinnen hun hypotheken terug in Zwitserse franken. Sommige kredietnemers overwegen een appartement te verkopen en de hypotheek op te zeggen. Maar is het mogelijk? Staan banken het toe? Het blijkt dat het zo is.
Wilt u weten wat de werkelijke kosten van uw hypotheek zijn? Gebruik de onafhankelijke rekenmachine die hier beschikbaar is.
Hoe zit het eigenlijk met een hypotheek in franken?
Leningen in Zwitserse franken wekken grote emoties op. De meeste leningen in vreemde valuta werden aangegaan toen de wisselkoers van CHF rond de PLN 2,20 - 2,50 schommelde. De huidige wisselkoers van de Zwitserse frank is lager dan PLN 5, wat betekent dat de waarde van de hypotheekschuld van de schuldeiser is verdubbeld. Tegelijkertijd daalde de rente (lagere rente), waardoor het bedrag aan maandlasten niet evenredig steeg.
Laten we als voorbeeld de familie Kowalski nemen, die in 2008 een woninglening aanging voor 100% van de waarde van het appartement (ter waarde van PLN 350.000). Op dat moment was de marge ongeveer 1% en de LIBOR CHF 3M-ratio ongeveer 2,65 procent. Het bedrag van de lening voor de familie Kowalska was relatief laag (ongeveer 1.600 PLN). Een alternatieve termijn voor een hypotheek in de Poolse valuta bedroeg toen ongeveer 2.200 PLN.
Leningen in Zwitserse franken bevonden zich tot 2013 in een bevoorrechte positie. Op dat moment werd het bedrag aan afbetalingen in Zwitserse franken en zloty's geëgaliseerd. Tot nu toe zijn de rentetarieven aanzienlijk gedaald, waardoor leningen in Zwitserse franken nog steeds worden gekenmerkt door een laag niveau van afbetalingen. Het grootste probleem is echter de hoogte van de openstaande verplichting. Onze voorbeeldige Kowalski-familie betaalde al 8 jaar in termijnen met een totale waarde van ongeveer PLN 170.000. De hypotheek wordt echter nog steeds in rekening gebracht in de eigen valuta van ongeveer PLN 530 duizend. Laten we zelfs aannemen dat de waarde van het onroerend goed constant bleef op PLN 350.000. In deze situatie zal de familie Kowalski hoogstwaarschijnlijk niet beslissen om het appartement te verkopen. Voor dit project zou ze uit eigen zak ongeveer 180.000 PLN extra moeten betalen.
Weet je dat…Afhankelijk van de leningadviseur, kunnen de kosten van een lening bij dezelfde bank zelfs enkele duizenden zloty's hoger of lager zijn? Daarom loont het de moeite om de voorwaarden van in ieder geval meerdere adviseurs te vergelijken. We raden het aan het invullen van een kort formulier op onze website - op basis hiervan nemen wij contact met u op met een zeer betrouwbare kredietbemiddelaar die bij veel banken gunstige oplossingen biedt.
Rekening!Tegenwoordig kunnen alleen mensen die in het buitenland inkomen verdienen een lening in vreemde valuta afsluiten (meer over dit onderwerp je kunt het vinden in dit artikel). Hierdoor zijn Poolse kredietnemers enerzijds niet blootgesteld aan valutaschommelingen, maar hebben ze anderzijds ook geen toegang meer tot leningen in vreemde valuta, waarbij het variabele deel van de rente erg laag is.
De situatie is echter erger voor degenen die een lening in franken hebben afgesloten en om de een of andere reden de lening eerder willen aflossen of het onroerend goed willen verkopen. Het verkopen van een onroerend goed met een hypotheek in CHF is natuurlijk mogelijk, maar de winstgevendheid van de transactie is soms zeer twijfelachtig.
Gaan de banken akkoord met de verkoop van een in franken gehypothekeerd appartement?
De bank is de schuldeiser van de hypotheek en het hangt van hem af of de verkoop van het appartement überhaupt mogelijk zal zijn. Gelukkig staan de meeste banken (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) de verkoop van onroerend goed toe. Sommige instellingen (zoals Alior Bank en Bank Zachodni WBK) behouden zich het recht voor om een individuele beslissing te nemen. In dit geval omvat de analyse de waarde van het onroerend goed, de financiële situatie van de potentiële koper van het appartement, evenals de waarde van de hypotheekschuld.
Er zijn maar weinig banken die de mogelijkheid verwerpen om een appartement dat vooraf in franken is gehypothekeerd te verkopen, waardoor het alleen afhankelijk wordt van de terugbetaling van de volledige schuld.
Hoe een flat met schulden verkopen?
Het verkopen van een appartement dat belast is met leningen in Zwitserse franken is niet het gemakkelijkste om te doen. Het vinden van een koper kan behoorlijk tijdrovend zijn. Daarom is de verkoper in veel gevallen genoodzaakt het appartement iets onder de marktwaarde te verkopen.
In het begin moeten we ervoor zorgen dat de schuldeiser de verkoop van woningen met schulden toestaat en toewijzingen op hypothecaire leningen toestaat. In de meeste gevallen zal daar niet zo'n probleem mee zijn.
Aanbevolen laptops - bekijk de prijzen!
Veel belangrijker is de opgave van de bank over de waarde van de uitstaande verplichting en de mogelijkheid om de hypotheek op te zeggen. De schuldeiser moet de waarde van de hypotheek aangeven, het bedrag van de provisie over de vervroegde aflossing van de schuld. De aangif.webpte moet ook het bankrekeningnummer voor de betaling van de vorderingen bevatten, evenals de belofte (bevestiging dat na betaling van de verplichting de hypotheek uit het kadaster en hypothekenregister mag worden geschrapt). Bij een hypotheek in franken zal het ook belangrijk zijn om de CHF om te zetten in PLN. Het huidige tarief moet in de bankbrief worden vermeld. Meer informatie over hoe u eerder uw hypotheek kunt aflossen vindt u hier In dit artikel.
We kunnen tot enkele weken wachten op de afgif.webpte van een dergelijke verklaring door banken. De kosten mogen niet hoger zijn dan PLN 100.
Wij tekenen een notariële overeenkomst met de koper van het appartement
De verkoop kan op twee manieren plaatsvinden. De eerste is het tekenen van een pre-sale contract. Op basis hiervan zal de koper een passend voorschot op de rekening van de verkoper betalen. Meestal wordt de waarde ervan gebruikt om de hypothecaire lening af te lossen.De verkoper betaalt de hypotheek en schrapt deze uit het kadaster en het hypotheekregister. Op een later tijdstip wordt een koop- en verkoopovereenkomst getekend. De koper stort het ontbrekende geldbedrag op de door de verkoper aangegeven bankrekening.
In de praktijk zullen weinig kopers instemmen met deze transactievorm. Voor de koper zal de overdracht van de lening en de zelfstandige terugbetaling ervan een veiligere oplossing zijn. Hiervoor is de instemming van de bank met de opdracht en de ondertekening van een goed opgestelde koop- en verkoopovereenkomst vereist. Nadat de notariële akte is opgemaakt, maakt de koper het geld in twee delen over.
Het eerste deel gaat naar de verkoper, het tweede deel wordt overgemaakt naar de bankrekening en dekt de waarde van de hypotheek.
Helaas creëren Zwitserse frankleningen vaak een bizarre situatie waarin het bedrag aan schulden de werkelijke waarde van het onroerend goed overschrijdt. In deze situatie krijgt de potentiële verkoper geen opbrengst van de verkoop en zal hij soms extra moeten betalen om de hypotheek af te lossen. Een dergelijke verkoop heeft geen economische rechtvaardiging en blijft daarom binnen de sfeer van theoretische overwegingen.
Hypotheek en schrapping uit het kadaster
Zoals u weet, krijgen hypotheken een inschrijving in het kadaster en hypotheekregister. Nadat de schuld is terugbetaald, wordt de boeking echter niet automatisch gewist. De eigenaar van het onroerend goed moet een bijzondere doorhaling uit het kadaster en hypotheekregister doen. Als de claim volledig is afgehandeld, zou het verwijderen geen al te groot probleem moeten zijn. De verhuurder moet een verklaring van schuldaflossing en toestemming van de bank ontvangen om de hypotheek op te zeggen. Dan dient u een passend verzoek in bij de rechtbank van het kadaster. De rechtbank behandelt het verzoek binnen 1 à 2 maanden en geeft vervolgens een beslissing. Een positieve beslissing leidt tot schrapping van de hypotheek uit het kadaster en hypotheekregister. De vergoeding voor het verwijderen van de hypotheek is ongeveer PLN 100.
Alternatieve ontwikkeling - overdracht van de hypotheek en verkoop van het appartement
Sommige kredietnemers vinden het winstgevend om hun hypotheek over te hevelen naar een andere woning. Belangrijk is dat de lener niet de eigenaar hoeft te zijn. Het is toegestaan om een hypotheek over te dragen op onroerend goed van gezinsleden (bijvoorbeeld ouders). Een hypotheek kan alleen worden overgedragen met toestemming van de schuldeiser en alle eigenaren van het onroerend goed. De bank beoordeelt de technische staat van het "nieuwe" gebouw, bepaalt de marktwaarde en berekent de waarde van het onderpand. De hypotheek wordt overgebracht naar een ander gebouw, maar de schuldeiser moet de lening nog terugbetalen. Het enige verschil is dat het appartement niet langer bezwaard is en de schuldeiser het gemakkelijk tegen marktprijzen kan verkopen.
