Het lokale bestemmingsplan voor onze bouwkavel is het belangrijkste document dat moet worden ingezien voordat met de bouw wordt begonnen (en bij voorkeur voor de aankoop van de kavel). Het bevat alle richtlijnen over wat en hoe te bouwen in een bepaald gebied. Sommige plannen dicteren zelfs de kleur van de gevel en het type bouwmaterialen. Daarom is het de moeite waard om te weten wat er in dit document staat en hoe dit de constructie van ons huis zal beïnvloeden.
Wil je weten hoeveel het kost om een huis te bouwen? Gebruik onze bouwkostencalculator.
Wat is een lokaal ruimtelijk ontwikkelingsplan precies en wat houdt het in?
Een gemeentelijk plan is een rechtshandeling die door de gemeente of het gemeentebestuur wordt opgesteld. Het plan bevat gedetailleerde voorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied en het gebruik ervan. Houd er rekening mee dat het document om de paar jaar kan veranderen (afhankelijk van de behoeften van de stads- of gemeenteautoriteiten). Voor sommige investeerders kan dit een nogal gênante situatie zijn die de bouw zal stoppen. Voordat u met de werken begint, is het daarom de moeite waard om kennis te maken met de voorwaarden van het lokale plan en na te gaan of het in de nabije toekomst niet zal worden gewijzigd.
We mogen ook niet vergeten dat een document altijd bestaat uit een beschrijvend en grafisch deel. Het is de moeite waard om ze zorgvuldig te analyseren en aandacht te besteden aan informatie als:
- Doel van het gebied van een specifiek perceel.
- Gebruik van de omliggende gebieden.
- De minimale grootte van een perceel grond waarop een eengezinswoning kan worden gebouwd.
- De maximale grootte van het huis dat we kunnen bouwen.
- Benodigd bouwvolume, dakvorm en soort dakbedekking.
- De ligging van het gebouw ten opzichte van de weg.
- Mogelijke manieren om riolering en media aan te sluiten.
- Geplande bouwwerkzaamheden in de buurt van het perceel.
- Geplande wegenbouw.
- Ruimten bestemd voor openbare doeleinden.
- Gedetailleerde voorwaarden voor landontwikkeling als gevolg van de noodzaak om de natuurlijke omgeving te beschermen, evenals het juiste beheer van natuurlijke hulpbronnen.
Een ruimtelijk ontwikkelingsplan kan heel gedetailleerd zijn of globaal worden gemaakt. In het tweede geval hebben we meer vrijheid en de mogelijkheid om de bepalingen ervan te interpreteren. Nieuwere documenten bevatten echter vaak meer en gedetailleerdere richtlijnen. Daarom is het de moeite waard om ze te analyseren en te beoordelen of de bouw op een bepaald perceel voor ons winstgevend zal zijn.
Hoe krijg je toegang tot het lokale ruimtelijk ontwikkelingsplan?
Het ruimtelijk ontwikkelingsplan is een open document. We kunnen het zien op het stads- of gemeentekantoor. We hoeven de grond niet te bezitten of er rechten op te hebben. Hierdoor kunnen we de geschiktheid van het perceel beoordelen voordat het wordt gekocht. Het is de verantwoordelijkheid van de medewerker om ons de documentatie te bezorgen. Wij hoeven geen reden op te geven of aanvullende documenten te verstrekken.
Bovendien kunnen we ook een uittreksel en een schets van het ruimtelijk ontwikkelingsplan bekomen. We zullen echter de juiste vergoeding moeten betalen. Een kopie van een plan met maximaal 5 pagina's kost PLN 30. Voor uitgebreidere documenten betalen we PLN 50. De kosten van de tekening zijn op hun beurt een variabele waarde en zijn afhankelijk van de bevindingen van het bureau. Het kan tot PLN 200 kosten.
Om een uittreksel en een kaartoverzicht te krijgen, heeft u alleen het registratienummer van het perceel, het gebied en een kaartblad nodig. Alle benodigde informatie moet worden verkregen op het gemeentekantoor. In sommige gevallen kunt u ook het kadaster en het hypotheekregister raadplegen. De meeste ongebruikte percelen hebben het echter nog niet.
Lokaal bestemmingsplan en de invloed ervan op de mogelijkheid om een woning te bouwen
Het lokale plan kan veel bouwvereisten opleggen aan de belegger. Zowel de kubiek van het gebouw, de geometrie van het dak als de ligging van het gebouw op het perceel zullen van belang zijn. In sommige gevallen komen we ook voorwaarden tegen met betrekking tot bouwmaterialen. Daarom is het de moeite waard om de documentatie te analyseren voordat u een bouwproject aanschaft. Als het ontwerp van onze woning niet voldoet aan het bestemmingsplan, kan er niet gebouwd worden. De taak van de investeerder zal zijn om het project aan te passen aan de huidige wettelijke vereisten. Het moet niet te ingewikkeld zijn, maar correcties aan het voltooide constructieontwerp zullen een extra kostenpost zijn en de start van de bouwwerkzaamheden vertragen.
Gelukkig stellen de meeste lokale plannen geen al te complexe eisen aan investeerders. Het bouwen in overeenstemming met de bepalingen van de lokale wetgeving zou geen groot probleem moeten zijn. Investeerders die gaan bouwen in het gebied dat onder de huidige ruimtelijke ontwikkelingsplannen valt, bevinden zich in de meest gunstige situatie. Het is veel erger als dit soort documentatie gewoon wordt gemaakt of gewijzigd. Artikel 65 van de wet van 27 maart 2003 betreffende ruimtelijke ordening en ontwikkeling zegt dat wijzigingen aan het lokale plan de bouwvergunning niet intrekken. De investeerder kan de werkzaamheden voortzetten in overeenstemming met het schema en de richtlijnen opgenomen in de ontwikkelingsvoorwaarden / vorig lokaal plan.
De situatie kan echter ingewikkeld worden als we de constructie hebben gepland, maar we hebben nog geen documenten ingediend. Wijzigingen in het ruimtelijk inrichtingsplan kunnen de bestemming van ons perceel wijzigen. In dit geval kunnen we alleen proberen de inhoud van het lokale plan te beïnvloeden.
Het is goed om te weten dat het ontwerp van het lokaal ruimtelijk ontwikkelingsplan (minimaal 21 dagen) ter inzage wordt gelegd. Tegelijkertijd stelt het bureau een deadline voor het indienen van schriftelijke opmerkingen. Elke opmerking moet afzonderlijk worden bekeken. Het is de moeite waard om het extra te motiveren, omdat het de kans op succes vergroot. Bij een juiste afweging van onze opmerking worden alle wijzigingen toegepast op het ontwerp-lokaal plan. Tegen een negatieve overweging van onze opmerking staat geen beroep open bij de bestuursrechter.
