De meeste bouwwerkzaamheden zijn onderworpen aan een vergunning of in ieder geval een bouwkavelmelding. Doet u dit niet, dan wordt dit aangemerkt als ongeoorloofd bouwen en kan dit verstrekkende gevolgen hebben (een boete of zelfs een sloopbevel). De nieuwbouwwet maakt het ook mogelijk om ongeoorloofd bouwen te legaliseren. De procedures zijn niet de gemakkelijkste, maar u moet ze van naderbij bekijken.
Bent u op zoek naar een bewezen bouw- of sloopbedrijf bij u in de buurt? Gebruik de gratis aannemerszoekservice op bouwcalculators. U vult één formulier in, bevestigt de aanvraag en ontvangt al specifieke aanbiedingen van bewezen bedrijven.
Wat is ongeoorloofd bouwen en hoe gebeurt het?
Er is geen duidelijke definitie van het begrip ongeautoriseerd bouwen in de Bouwwet. De algemeen aanvaarde definitie gaat ervan uit dat ongeoorloofd bouwen het bouwen van een object is zonder bouwvergunning of -vergunning. In de praktijk blijkt dat veel meer gevallen als onrechtmatig bouwen worden behandeld. Een veel voorkomend voorbeeld van wetteloosheid is het toevoegen van kamers aan bestaande gebouwen. Op grond van de uitgangspunten van de Bouwwet van 13 februari 2022 kan het bouwtoezicht gebouwen die in strijd met de normen en voorschriften zijn gebouwd ook als wettig beschouwen (bijv. zonder bouwmanager, zonder het bijhouden van een bouwlogboek, of in het geval van werken discrepantie met het constructieontwerp).
Het niet naleven van belangrijke bepalingen van de wet kan ertoe leiden dat ons eigendom een bouwvergunning wordt en dat er sancties worden opgelegd. Dit kan zelfs gelden voor gebouwen die al een bouwvergunning hebben gekregen. Een veel voorkomende reden om een object als bouwvergunning aan te merken, is de aanvang van de bouwwerkzaamheden voordat de definitieve beslissing is genomen. Vergeet niet dat de staros 65 dagen heeft om een bouwvergunning af te geven. De wachttijd kan worden verlengd als de bij de aanvraag gevoegde documentatie onvolledig is of niet in overeenstemming is met het lokale ruimtelijke ontwikkelingsplan. Het kan verleidelijk zijn om met de bouw te beginnen voordat de definitieve goedkeuring is afgegeven, maar het brengt investeerders met een hoog risico (van boetes tot sloopopdrachten).
Ongeautoriseerde constructie is niet gelijk aan willekeur
Ongeautoriseerd bouwen kan volgens twee afzonderlijke procedures worden gelegaliseerd. De afgelopen decennia zijn er verschillende bouwwetten van kracht geweest. Een van de oudste rechtshandelingen is de Bouwwet van 24 oktober 1974. Het is waar dat de beginselen en rechten in deze wet al lang achterhaald en achterhaald zijn, maar de bepalingen ervan worden nog steeds gebruikt. Bijzondere bepalingen van de wet van 1974 hebben betrekking op alle wetteloosheid die vóór 1995 is bedreven (d.w.z. totdat de nieuwe wet in werking trad).
Het is vermeldenswaard hier dat de wet van 1974 liberaler was met betrekking tot ongeoorloofde constructie. Het proces van het legaliseren van gebouwen van voor 1995 is niet het gemakkelijkste, maar legalisatie gaat meestal niet gepaard met een bevel tot het betalen van een hoge boete. De nieuwe bepalingen van de bouwwet bevatten echter geen duidelijke definitie van de voltooiing van de bouw. Zo is het in veel gevallen moeilijk te bewijzen dat het pand is gebouwd voor 1995. In de praktijk leidt dit tot het starten van vervelende administratieve procedures.
Ongeautoriseerde bouwactiviteiten die na 1995 zijn opgericht, zijn onderworpen aan de bepalingen van een nieuwe wet, namelijk de wet van 7 juli 1994 Bouwwet. Deze wet is op 1 januari 1995 in werking getreden en heeft betrekking op alle gebouwen die vanaf die datum zijn gebouwd. Het legaliseren van nieuwe gebouwen is misschien niet zo ingewikkeld als het legaliseren van gebouwen van vóór 1995. De nieuwbouwwet voorziet echter in een aantal hoge financiële sancties (de zogenaamde legalisatievergoedingen).
De inhoud van de Bouwwet is vele malen gewijzigd. De laatste twee grote wijzigingen zijn in 2022-2023 en vervolgens in 2022 in werking getreden. Ze veranderen de perceptie en legalisatie van de zogenaamde bouwwet.
Legalisatie van ongeoorloofde constructie volgens de wet van 1994
Op grond van de Bouwwet van 1994 kunnen voorzieningen die vóór 1995 zijn gebouwd, amnestie krijgen en gelegaliseerd worden als ze aan twee basisvoorwaarden voldoen:
- De inrichting is gelegen op een perceel grond dat volgens de ruimtelijke plannen de status van bouwkavel heeft;
- De faciliteit vormt geen bedreiging voor de veiligheid van mensen en verslechtert tegelijkertijd de gezondheidstoestand in de nabije omgeving niet.
Het niet voldoen aan de bovenstaande twee voorwaarden kan leiden tot een sloopopdracht. Als het bouwwerk op zijn beurt aan de voorwaarden voldoet, moeten we bewijzen dat het daadwerkelijk vóór 1995 is gebouwd. Daarom is de eerste stap die we moeten zetten naar legalisatie het verzamelen van de juiste documenten. In veel gevallen is het misschien niet zo eenvoudig. Bewijzen dat de bouw meer dan 19 jaar geleden eindigde, kan het meest gecompliceerd zijn. Overheidsinstanties (starosts, kantoren) archiveren pas sinds 1999 bouwdocumentatie. Bouwvergunningen en documentatie van voor 1999 bestaan meestal niet meer. Bouwverkeersboekjes die in gemeentekantoren werden bijgehouden, kunnen nuttig zijn. Het is ook de moeite waard om te zoeken naar rekeningen voor bouwmaterialen, contracten met bouwvakkers en getuigen die zullen bevestigen dat de constructie vóór 1995 is voltooid.
Ga na het verzamelen van de benodigde documenten naar de inspecteur bouwtoezicht van het poviat en dien een aanvraag voor een gebruiksvergunning in. Bij de aanvraag voegen wij een aantal bewijsstukken toe. Je zal nodig hebben:
- as-built inventaris van de faciliteit
- technische expertise die de geschiktheid van het object voor gebruik bevestigt
Wijziging Bouwrecht in 2022
Op 13 februari 2022 is de thans bindende versie van de Bouwwet bekend gemaakt. De veronderstellingen zijn in september 2022 in werking getreden. De wijziging is om verschillende redenen aangebracht. Een daarvan was de noodzaak om de procedure voor het legaliseren van ongeoorloofde bouw te standaardiseren. De wijzigingen introduceren ook een vereenvoudigde methode van de legalisatieprocedure. Eén ding blijft echter ongewijzigd: de straffen kunnen nog steeds erg hoog zijn!
Conform de inhoud van de wijziging hebben we nu niet alleen te maken met ongeoorloofde constructies wanneer de constructie is voltooid zonder dit aan het kantoor te melden! Het vindt plaats als er al met werkzaamheden wordt begonnen voordat de definitieve beschikking wordt gegeven. Daarnaast omvat de definitie van ongeoorloofd bouwen ook bouwwerken die niet voldoen aan de geldende regelgeving. Wat betekent dit in de praktijk? Wij kunnen de gevolgen ondervinden als bijvoorbeeld de werfleider niet wordt ingehuurd of als er grote tegenstellingen zijn tussen ontwerp en uitvoering.
Legalisatie van ongeoorloofde bouw na september 2022
Gelukkig heeft de belegger de mogelijkheid om een boete voor ongeoorloofd bouwen te vermijden. Sinds de wijziging is deze procedure gestandaardiseerd en eenvoudiger dan voorheen. Of de legalisatieprocedure mogelijk is, wordt echter bepaald door de bouwtoezichthouder. Anders kan het nodig zijn om het illegaal gebouwde gebouw te slopen.
Momenteel is de legalisatieprocedure veel eenvoudiger dan voorheen. Om dit te doen, moet de bouw natuurlijk worden gestopt door de bouwtoezichthouder. De volgende stap is het indienen van een aanvraag om de legalisatieprocedure te starten. De belegger heeft hiervoor 30 dagen de tijd. Na een positief advies van de toezichthouder moet de legalisatievergoeding worden betaald en kan de bouw worden hervat.
De Wet Bouwrecht van 13 februari 2022 voerde ook aanvullende procedures in met betrekking tot ongeoorloofd bouwen in het geval van gebouwen die 20 jaar geleden zijn gebouwd. Dit is de zogenaamde vereenvoudigde legalisatieprocedure en gebeurt ook op verzoek van de belegger.
