Bij de beslissing om onroerend goed te verkopen of te kopen, is het de moeite waard om kennis te maken met het ruimtelijk ontwikkelingsplan en de datum van inwerkingtreding ervan te controleren. Het heeft veel juridische consequenties. Het kan zijn dat bij de verkoop van een bepaald onroerend goed een verplichting ontstaat om een planningshuur te betalen.
Als u renovatie of interieurafwerking plant, gebruik dan de dienst Zoeken naar een aannemer die beschikbaar is op de website van Bouwcalculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Wat is een lijfrente in verhouding tot de waarde van het onroerend goed?
Wet ruimtelijke ordening en ontwikkeling Artikel 36, lid. 4 van 27.03. 2003 zegt: "Als, in verband met de vaststelling van het bestemmingsplan of de wijziging daarvan, de waarde van het onroerend goed is gestegen en de eigenaar of eeuwigdurende vruchtgebruiker het onroerend goed verkoopt, brengt het gemeentehoofd, de burgemeester of de voorzitter van de gemeente een eenmalige vergoeding gespecificeerd in dit plan, gedefinieerd als een percentage van de waardestijging van het onroerend goed. Deze vergoeding is het eigen inkomen van de gemeente. Het bedrag van de vergoeding mag niet hoger zijn dan 30% van de waardestijging van het onroerend goed”.
Volgens de wet wordt het planningspensioen geïnd door het gemeentehuis nadat het onroerend goed door de eigenaar is verkocht. Mits de waarde van het onroerend goed is gestegen als gevolg van een wijziging in het ruimtelijk inrichtingsplan. Om de planhuur door het kantoor in rekening te kunnen brengen, zou er in de afgelopen 5 jaar een wijziging of een nieuw ruimtelijk ontwikkelingsplan moeten plaatsvinden. Meestal leert de eigenaar dat hij direct na de verkoop van het onroerend goed een vergoeding moet betalen. De notaris is verplicht de gemeente op de hoogte te stellen van de transactie. De prijs van het onroerend goed dat wordt verkocht, doet er niet toe. Zelfs als het ingetogen is, moet de verkoper de vergoeding betalen. De planhuur wordt niet berekend over de verkoopprijs van de woning, maar over de waardestijging. Dit is een eenmalige vergoeding.
Een voorbeeld is de eigenaar van landbouwpercelen gelegen in een gebied waar grondexploitatie verboden was in de ruimtelijke ordening. Dit zijn landbouw- of weidegronden. Het nieuwe bestemmingsplan maakt het mogelijk de grond te reserveren voor vrijstaande eengezinswoningen. De eigenaar verdeelt, in minder dan 5 jaar na de uitvoering van dit plan, het perceel in kleinere percelen en verkoopt deze voor projecten van huizen met één verdieping en een zolder.
De waarde van dit perceel stijgt aanzienlijk en de verkoper betaalt de planhuur. Als hij meer dan 5 jaar vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bouwgronden had verkocht, zou de heffing ondanks de waardestijging niet voor hem gelden. Er moet echter worden opgemerkt dat de datum van inwerkingtreding van de resolutie in aanmerking wordt genomen, niet de datum van goedkeuring. Het kan tot een maand verschil zijn.
Hoe wordt het planningspensioen berekend?
De hoogte van de planhuur is het verschil tussen de waarde van de woning voor en na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Volgens de wet mag deze vergoeding niet hoger zijn dan 30% van de waardestijging. Het percentage wordt bepaald op het forum van de gemeenteraad in een besluit over de lokale ruimtelijke ontwikkeling. Het forum van de gemeenteraad kan besluiten dat het bijvoorbeeld 20% of 15% wordt, maar nooit meer dan 30%. Indien het forum van de gemeenteraad die het ruimtelijk ontwikkelingsplan vaststelt er niet in slaagt de hoogte van de vergoeding vast te stellen en deze niet in het besluit wordt opgenomen, kan de gemeente deze niet in rekening brengen. In dat geval is de rechtsgrondslag ongeldig.
Waardering moet altijd worden gemaakt op de datum van verkoop van het onroerend goed. Het kan niet verwijzen naar een eerdere of latere periode. De gemeente geeft een taxateur opdracht om de waardestijging van het onroerend goed te berekenen als gevolg van de wijziging in de ruimtelijke ordening. Voorafgaand aan de verkoop heeft de eigenaar ook het recht om een taxateur te vragen voor de berekening van een lijfrente. Hij weet dan vooraf hoeveel hij zal betalen na verkoop van de woning. De taxatie helpt hem ook om de verkoopprijs op de juiste manier te berekenen.
Nadat de beoordeling is uitgevoerd, vaardigt het gemeentebestuur een administratieve beslissing uit waarin het bedrag van het planningspensioen wordt gespecificeerd. De gemeente is verplicht om de directe oorzaak-gevolgrelatie aan te tonen die voortvloeit uit de wijziging van het ontwikkelingsplan in overeenstemming met de wettelijke basis. De verkoper van het onroerend goed heeft het recht om tegen de beslissing in beroep te gaan bij de beroepsinstantie. Dit kan binnen 14 dagen na ontvangst. Indien de betalingsplichtige de verplichting niet en niet op tijd nakomt, voert het gemeentehoofd handhavend optreden op grond van bestuursrechtelijke voorschriften. Of misschien ben je ook geïnteresseerd dit artikel over planningskosten?
Wanneer wordt de planhuur niet betaald?
Behalve de situatie dat het forum van de gemeenteraad de hoogte van het planpensioen niet heeft vastgesteld, zijn er nog enkele uitzonderingen op de betalingsverplichting. Veranderingen in de ruimtelijke ordening gaan niet altijd gepaard met een waardestijging van het vastgoed. De vastgoedtaxateur kan tot de conclusie komen dat er geen sprake is van een dergelijke verhoging.
De wettelijke basis zegt dat de gemeente geen vergoeding kan eisen als de bestemming van het onroerend goed hetzelfde is als in de vorige ruimtelijke ordening. Een voorbeeld is de eigenaar van een landbouwperceel waar het vorige ontwikkelingsplan het ontwerp van huizen met één verdieping en een zolder toestond. Na 10 jaar wordt het plan gewijzigd en pas dan besluit de eigenaar het te verkopen voor de bouw van huizen met één verdieping en een zolder. Het nieuwe plan veranderde echter niets aan het doel van het perceel. De eigenaar is dus bij verkoop niet verplicht een heffing te betalen over de waardestijging. Zijn eigendom is niet gewaardeerd door de inwerkingtreding van nieuwe ruimtelijke ordening.
Het in rekening brengen van een vergoeding voor waardestijging van onroerend goed geldt ook niet voor gevallen waarin het onroerend goed gratis wordt verkocht aan een naaste. Bijvoorbeeld een boer die een boerderij overdraagt aan zijn zoon. De rechtsgrondslag in dit geval is de Wet sociale verzekeringen boeren.
De vaststelling van een ruimtelijk ontwikkelingsplan kan leiden tot een waardevermindering van het onroerend goed. Dan heeft de benadeelde partij het recht om schadevergoeding aan te vragen, aankoop door de gemeente van een deel of het geheel van het onroerend goed. Als een verhuurder een woning verkoopt die zijn waarde heeft verloren door wijzigingen in de planning, dan kan hij ook een schadevergoeding vorderen van de gemeente ter hoogte van de afschrijving.
De planhuur is een eerbetoon aan de gemeente voor de waardestijging van het onroerend goed veroorzaakt door de goedkeuring van een ruimtelijk ontwikkelingsplan, en niet door de acties van de eigenaar. Het feit dat een dergelijk plan is aangenomen, betekent niet dat u een vergoeding hoeft te betalen. Daarom is het de moeite waard om deze aandachtig te lezen voordat u een beslissing neemt om onroerend goed te verkopen of te kopen.
