Soms komt het voor dat we na aankoop van een eengezinswoningproject en het ontvangen van een bouwvergunning wijzigingen willen doorvoeren. Het is de moeite waard om te weten hoe we ons hierop moeten voorbereiden, welke wijzigingen in het huisontwerp moeten worden afgesproken met de maker en bouwmanager, die moeten worden gemeld aan de Inspectie Bouwtoezicht en die we zelf kunnen toepassen. In de volgende studie zullen we de belangrijkste aspecten van ontwerpwijzigingen aangeven, evenals de belangrijkste eisen die de bouwwet stelt.
Weet u niet hoeveel het kost om uw huis te bouwen? Wilt u controleren of de offerte van het opgeleverde project klopt? Check jezelf op de woningbouwcalculator!
Wijzigingen in het huisontwerp en bouwrecht
De wetgever legt investeerders een aantal bouwverplichtingen op. Hiertoe behoren de regels voor het doorvoeren van wijzigingen in het constructieontwerp. Op dit punt moeten significante wijzigingen in het project worden onderscheiden, evenals irrelevante wijzigingen. Op grond van de Wet op het Bouwrecht moet rekening worden gehouden met ingrijpende wijzigingen, onder meer:
- Verandering van de bouwoppervlakte, het bouwvolume of de hoogte ervan. Eventuele wijzigingen aan de belangrijkste afmetingen, hoogte, breedte, hoogte en vorm van het gebouw worden beschouwd als een significante wijziging in het ontwerp van het huis.
- Het wijzigen van de locatie van het gebouw ten opzichte van de perceelgrenzen of aangrenzend onroerend goed.
- Wijziging in het gebruik van een gebouw of een onderdeel daarvan. Dit geldt voor een situatie waarin een deel van een woongebouw wordt gebruikt voor bijvoorbeeld een winkel.
- Wijziging van de bepalingen van het lokale ruimtelijke ontwikkelingsplan of het document over de ontwikkelingsvoorwaarden.
Het wijzigen van het huisontwerp hoeft niet gepaard te gaan met het ongeldig verklaren van de bouwvergunning (hoewel het in sommige gevallen wel mogelijk is). De taak van de investeerder is het voorbereiden van een vervangend project (op basis van nieuwe documentatie). Pas na het verkrijgen van het besluit tot wijziging van de bouwvergunning kunnen wij de documenten overleggen. De aanvraag dient te worden ingediend bij de desbetreffende afdeling van de Inspectie Bouwtoezicht. In sommige gevallen zal het makkelijker zijn om een nieuwe aanvraag voor een bouwvergunning in te dienen of een nieuwe melding van een bouwvoornemen in te dienen (volgens de wijziging van de Bouwwet, die op 28 juni 2015 in werking treedt). Dergelijke werkzaamheden kunnen wij echter pas uitvoeren als de bouw van ons pand nog niet is gestart.
Het is de moeite waard om alle formaliteiten te vervullen, omdat niet-gemelde wijzigingen die significant zijn in het ontwerp ertoe kunnen leiden dat ons gebouw als niet-geautoriseerde constructie wordt beschouwd. Als de Inspectie Bouwtoezicht kennis krijgt van niet-gemelde wijzigingen, kan zij onze bouw opschorten. De belegger zal worden gedwongen om het pand te herstellen in de staat die overeenkomt met het oorspronkelijke constructieontwerp. In deze situatie hoeven wij alleen maar een klacht in te dienen en de uitkomst van de formele procedure af te wachten. De aanvang van de bouwwerkzaamheden is pas mogelijk nadat aan de basisvereisten is voldaan
- De belegger moet vier exemplaren van het nieuwbouwontwerp en aanvullende documentatie overleggen.
- De Inspectie Bouwtoezicht toetst of de wijzigingen in het woningontwerp in lijn zijn met het lokale ruimtelijke inrichtingsplan, alsmede met het besluit over de bouweisen.
- Als er geen contra-indicaties zijn, kan de inspectie de bouwwerkzaamheden laten doorgaan.
Bovenstaande voorwaarden kunnen voor de belegger behoorlijk lastig zijn. Daarom moeten belangrijke wijzigingen in het huisontwerp worden voorafgegaan door het regelen van alle formele zaken.
Wat betekenen irrelevante wijzigingen in het project?
Irrelevante wijzigingen in het ontwerp zijn alle wijzigingen waarvoor geen besluit tot wijziging van de bouwvergunning nodig is. Een kleine wijziging in het huisontwerp kan door de architect in beschrijvende en grafische vorm worden aangebracht (wijzigingen zijn rood gemarkeerd). Na voltooiing van de bouw moet de Inspectie Bouwtoezicht een extra exemplaar van het ontwerp met de wijzigingen ontvangen. Wij leveren het document samen met de melding van voltooiing van de bouw. Bij het nieuwbouwproject dient tevens de verklaring van de bouwmanager en bouwtoezichthouder te worden gevoegd, waarin staat dat de constructie is uitgevoerd conform de ontwerpeisen.
Minder ingrijpende wijzigingen in het project kunnen onder meer betrekking hebben op:
Waar een huisproject bestellen?Als je inspiratie zoekt bij het kiezen van een huisontwerp, kijk dan eens deze materialen. Je leert waar je op moet letten bij het kiezen van een huisproject.
Rekening!- Funderingsafmetingen en hun aanpassing aan de bodemgesteldheid.
- Wijzigingen in de materialen die zijn gebruikt bij de constructie van de bouwconstructie.
- De hoogte van het souterrain van het gebouw (zolang deze veranderingen in het ontwerp van de woning geen veranderingen veroorzaken in de ligging van de begane grond ten opzichte van het maaiveld).
- Vrije hoogte van ruimtes tussen 2,5 m en 3 m (mits andere bouwelementen voldoen aan bouwnormen),
- Type plafonds - de belegger kan elk plafond kiezen, zolang de wijzigingen in het ontwerp niet leiden tot een vermindering van de vereiste technische parameters.
- Thermische isolatiematerialen bouwen.
- Liquideren of verplaatsen van scheidingswanden, raam- en deurnissen.
- Wijzigingen in de dakconstructie - onbeduidende wijzigingen in het ontwerp worden alleen beschouwd als die wijzigingen die de technische parameters niet verzwakken en de helling van het dak niet met meer dan 10% verhogen.
- Wijzigingen in het ontwerp van interne installaties - bijvoorbeeld elektrische of sanitaire installaties.
Huisontwerpen tegen aantrekkelijke prijzen - zie!
Voor bovenstaande wijzigingen aan de inrichting van een eengezinswoning is geen toestemming van de auteur vereist. Ze kunnen worden uitgevoerd door elke architect die over de juiste toestemmingen beschikt en deel uitmaakt van de Regionale Kamer van Architecten. Houd er echter rekening mee dat een wijziging in het huisontwerp die afwijkt van de bovengenoemde reikwijdte, moet worden overeengekomen met de auteur van het constructieontwerp. Dit geldt in het bijzonder voor wijzigingen zoals:
- Het toevoegen van veranda's, terrassen en balkons.
- Dakkapellen vervangen door dakramen en vice versa.
- Het samenvoegen van twee woongebouwen tot één vrijstaande woning.
- Het verhogen of verlagen van de hoogte van het gebouw.
- De hoogte van de kamer verandert meer dan 3 m.
De reikwijdte van ontwerpaanpassingen waarvoor geen toestemming van de auteur is vereist, kan enigszins verschillen (afhankelijk van de individuele vereisten van het ontwerpbureau). Daarom is het de moeite waard om, voordat we aanpassingen maken, de architect te vragen van wie we het project hebben gekocht.
Wat is nog meer de moeite waard om te onthouden bij het veranderen van het ontwerp van het huis?
Het is de moeite waard eraan te denken dat elke irrelevante wijziging in het ontwerp van een eengezinswoning doorlopend in het bouwlogboek moet worden ingevoerd. Ze moeten ook worden toegepast op het oorspronkelijke constructieontwerp met behulp van de rode kleur. Wijzigingen die juridisch niet relevant zijn, moeten worden aangebracht in overeenstemming met de bouwnormen. Alleen geautoriseerde architecten hebben het recht om correcties aan te brengen. Het is ook de moeite waard om te weten dat de wettelijke basis voor ontwerpwijzigingen de bouwwet van 7 juli 1994 is (Journal of Laws No. 243 item 1623 of 2010, zoals gewijzigd). In dit document vinden we alle richtlijnen met betrekking tot formele vereisten, evenals de hoogte van mogelijke vergoedingen.
Vanuit het oogpunt van de belegger is het het beste om op alle veranderingen te anticiperen alvorens een bouwvergunning / melding van het bouwvoornemen te verkrijgen. In deze situatie zijn wij nog niet wettelijk verplicht om de Inspectie Bouwtoezicht te informeren. Het enige wat u hoeft te doen is het ontwerp aan te passen zodat het door een bevoegde architect kan worden uitgevoerd. De gewijzigde documentatie wordt opgenomen in de bouwvergunningsaanvraag of wordt een bijlage bij de melding van het bouwvoornemen.
