Op 20 januari 2022-2023 heeft de Seym een wijziging van de bouwwet en meer dan 15 andere wetten aangenomen. Wijzigingen in de wet zijn bedoeld om bouwprocessen te vergemakkelijken, maar sommige zijn nogal controversieel. In de gewijzigde wet wordt het bouwontwerp opgedeeld in drie delen. In een daarvan vinden we een mededeling over de geplande datum van de bouwwerkzaamheden, waaraan een verklaring over het opstellen van een technisch ontwerp moet worden gehecht. Wat betekent dit in de praktijk voor de belegger?
Drie onderdelen van een bouwproject
Zoals we al zeiden, heeft de wijziging van de bouwwet het bouwproject opgedeeld in drie permanente delen. Is het:
- Perceel- of landlocatieontwerp met de locatie van het object, communicatiesysteem en informatie over het invloedsgebied (PZT).
- Architectonisch en constructief ontwerp met de ruimtelijke ordening, ontworpen technologische en materiële oplossingen (PAB).
- Technisch ontwerp (PT)
Het was het laatste, derde deel van het bouwproject dat de meeste onvrede wekte bij particuliere investeerders en analisten. De nieuwe wettelijke bepalingen bepalen dat bij de melding van de geplande bouwdatum een verklaring over het maken van een technisch ontwerp moet worden gevoegd. Het is een document dat geen invloed heeft op het proces van het verkrijgen van een bouwvergunning, maar u moet het hebben voordat u met de investering begint.
De noodzaak om een technisch ontwerp te ontwikkelen voordat met de investering wordt begonnen, kan voor kleinere investeerders een probleem blijken te zijn. Het document zal een beschrijving van de constructie bevatten, samen met de resultaten van berekeningen, energiekenmerken en, afhankelijk van de behoeften, ook de resultaten van geologische, technische en geotechnische studies van de funderingsomstandigheden van het gebouw. De wetgever heeft ook de mogelijkheid gespecificeerd om andere studies te betalen die nodig zullen zijn, afhankelijk van de behoeften. Juridisch specialisten geven aan dat de term 'afhankelijk van de behoeften' die in de novelle wordt geformuleerd een zeer onnauwkeurige term is, waardoor er veel interpretatieverschillen kunnen ontstaan.
Voegen we er nog aan toe dat in de oorspronkelijke ontwerpwijziging van het bouwrecht werd aangenomen dat het technisch ontwerp (PT) door de belegger zou worden ingediend bij aanvaarding van het onroerend goed voor gebruik. Tot nu toe hing het verkrijgen van een bouwvergunning alleen samen met het overleggen van een bouwkundig en constructief ontwerp en een grondexploitatieplan of grond waarop de investering zal worden gerealiseerd. De noodzaak tot het indienen van een verklaring bij het opstellen van een bouwontwerp brengt een ingewikkelder formele procedure met zich mee die moet worden doorlopen voordat de bouw begint.
Technisch project en klaar bouwprojecten
Ook zijn er twijfels bij investeerders of de opgeleverde bouwprojecten zullen voldoen aan de eisen van de nieuwe wettelijke bepalingen. Documenten die vóór de wijziging zijn aangeschaft, bevatten immers geen technisch ontwerp.
Analisten verzekeren dat de voltooide bouwprojecten grotendeels zullen voldoen aan de nieuwe eisen van het bouwproject. Een schets van het technisch ontwerp kan een nieuw onderdeel zijn van de uiteindelijke documentatie. Het is vermeldenswaard dat het technisch ontwerp zelf geologische technische documentatie of geotechnische voorwaarden voor de fundering van de bouwconstructie moet bevatten. Praktisch gezien is het niet mogelijk om dergelijke documentatie op te nemen in kant-en-klare bouwprojecten. Beleggers die al kant-en-klare projecten hebben gekocht, zullen deze formaliteiten waarschijnlijk zelf moeten regelen.
Wat houdt het technisch ontwerp precies in?
In het technische project vinden we een tekengedeelte en een beschrijvend gedeelte. In het tekengedeelte komen projecties van alle karakteristieke niveaus van het gebouw met informatie over de bruikbare vloeroppervlakte van de woonruimte. Het beschrijvende deel zal uit verschillende elementen bestaan, waaronder:
- Een gedetailleerde beschrijving van de indeling van het bouwobject,
- Ontwerp en materiaaloplossingen van interne en externe gebouwwanden,
- Constructie- en installatietechnische oplossingen,
- Noodzakelijke voorwaarden voor het gebruik van de faciliteit door gehandicapten,
- Beschermingsvoorwaarden en energieprestaties van het gebouw.
Het zal ook nodig zijn om de indeling van het gebouw in brandzones te presenteren, samen met de aanduiding van brandweerstandsklassen voor bouwelementen die brandscheidingen vormen. Het zal ook nodig zijn om het interne communicatiesysteem van het gebied, het netwerk en de installatie van nutsvoorzieningen, structurele en materiële oplossingen voor externe partities te markeren, evenals essentiële elementen van technische apparatuur. Analisten wijzen op het feit dat een dergelijke hoge mate van nauwkeurigheid van het technisch ontwerp het vergelijkbaar maakt met een architectonisch en constructief ontwerp.
