Het huren van een huis of appartement brengt financiële voordelen met zich mee, maar ook bepaalde risico's. Occasionele huurovereenkomsten zijn een van de vormen van een effectievere bescherming van de eigenaar van het onroerend goed. Hieronder geven we aan wat occasionele verhuur eigenlijk is, wat de belangrijkste regels en wettelijke voorschriften zijn. We zullen ook voorstellen waar u speciaal op moet letten.
Als u van plan bent een appartement te renoveren of af te werken, gebruik dan de dienst Zoeken naar een aannemer die beschikbaar is op de website van Bouwcalculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Wat is incidentele verhuur van een appartement?
Incidentele verhuur en de wet
Eind 2009 werd de occasionele huurovereenkomst ingevoerd. Dit werd mogelijk gemaakt door de wet tot wijziging van de wet op de bescherming van de rechten van huurders van 17 december 2009. De wettelijke bepalingen waren gericht op een effectievere bescherming van de rechten van vastgoedeigenaren.
Occasionele verhuur wordt gekenmerkt door een breder scala aan mogelijkheden en beschermt de eigenaar beter dan het standaardcontract. In de praktijk besluiten echter maar weinig beleggers om dergelijke procedures af te ronden. De occasionele huurovereenkomst blijft zorgen baren en er zijn veel valse mythen over ontstaan.
Ondertussen somt de Poolse wet vrij duidelijke huurvoorwaarden op. Het gaat bijvoorbeeld om een notariële borgstelling van de verhuurder. Het occasionele huurcontract moet binnen 14 dagen na ondertekening aan de belastingdienst worden gemeld. Incidentele erfpachtmelding en huurbelasting zijn de basisvoorwaarden voor het afstemmen van de eigenaar.
De Poolse wet regelt ook de regels voor de eventuele uitzetting van een huurder. Bij een gewone huurovereenkomst gaat de ontruiming gepaard met een opzegtermijn en een periode van bescherming. Van 1 november tot en met 31 maart is het niet mogelijk om de verhuurder uit huis te zetten. Bovendien is huisuitzetting van een huurder die niet wil verhuizen vaak niet effectief. Dit is te wijten aan het feit dat rechterlijke beslissingen de eigenaar meestal opleggen aan de noodzaak om de huurder sociale huisvesting te bieden, en deze zijn in veel steden niet beschikbaar. De regels die door occasionele appartementverhuur worden ingevoerd, elimineren de bovengenoemde problemen van de huurder. De occasionele huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (maximaal 10 jaar). Na afloop of beëindiging van het contract ontvangt de huurder een bevel om het pand te ontruimen. De voorwaarden van occasionele huurovereenkomsten laten niet toe dat de huurder een beschermingsperiode krijgt of een opdracht tot het ter beschikking stellen van sociale huisvesting. Als je op zoek bent naar meer advies en informatie, kijk dan ook eens Artikelen over het huren van een flat hier verzameld.
Incidenteel huren van een appartement - de belangrijkste regels
Formele voorwaarden
Incidentele verhuur hangt samen met de noodzaak om zaken van formele aard af te ronden. Ten eerste moet de verhuurder het contract melden bij de belastingdienst. Incidentele verhuur moet binnen 14 dagen na ondertekening van het document worden gemeld. Het melden van een occasionele huurovereenkomst die na de deadline wordt afgeleverd of het niet melden, houdt verband met het behandelen van het contract als een "gewone" huurovereenkomst. Het is noodzakelijk om een huurovereenkomst op te stellen voor het pand.
Ook voor de verhuurder gelden belangrijke formele voorwaarden. De aspirant-huurder moet de verhuurder een verklaring van vrijwillige onderwerping aan de tenuitvoerlegging overleggen. Op het document wordt aangegeven naar welk appartement de huurder zal verhuizen na afloop of beëindiging van het contract. Het is het basisdocument waarmee een eventuele ontruiming uit de beschermingstermijn kan worden gehaald.
Voor occasionele huurcontracten is een bezoek aan een notaris nodig. Hoewel er geen verplichting is om het contract zelf op te stellen in de vorm van een notariële akte, is een notariële verklaring van onderwerping aan de tenuitvoerlegging door de huurder vereist en de verplichting om het pand binnen de in het executieverzoek aangegeven termijn te ontruimen . Deze verklaring in de vorm van een notariële akte kan de eigenaar van het appartement zelf regelen. Het volstaat dat hij het ondertekende contract en de eerder besproken verklaring van de huurder van vrijwillige onderwerping aan de notaris aangeeft.
Het is de moeite waard om hier te benadrukken dat de verklaring van vrijwillige onderwerping aan tenuitvoerlegging het enige document in de vorm van een notariële akte is. Hierdoor is één bezoek aan de notaris voldoende om alle formaliteiten te vervullen.
Melding occasionele verhuur aan de belastingdienst en belasting
Zoals we eerder al aangaven, moeten occasionele verhuringen worden gemeld bij de belastingdienst. De eigenaar van de flat meldt de occasionele huur aan de bevoegde belastingdienst. Vanaf het moment van ondertekening van het contract wordt de huurbelasting in rekening gebracht.
Belangrijk is dat de eigenaar ook verplicht is om de documentatie aan de verhuurder te overhandigen (melding occasionele huurovereenkomst, verklaring van vrijwillige tenuitvoerlegging in de vorm van een notariële akte).
Zowel algemene als occasionele verhuur is onderworpen aan de fiscale wetgeving. De wet laat op verschillende manieren verrekening toe. De eerste is de bedrijfsbelasting, de tweede is de algemene belasting. Het is ook mogelijk om de belasting te betalen in de vorm van een forfaitair bedrag op geregistreerde inkomsten.
De keuze van de belastingmethode heeft invloed op de uiteindelijke kosten voor de verhuurder. De meeste appartementseigenaren hebben geen bedrijfsactiviteit en een algemene belasting zou de huurkosten verhogen. Belasting in de vorm van een forfaitair bedrag op geregistreerde inkomsten is een veel populairdere methode.
Het is de moeite waard eraan te denken dat de loutere melding van een occasionele huurovereenkomst niet voldoende is voor een correcte belastingheffing. Het is ook noodzakelijk om een verklaring over de wijze van belastingheffing in te dienen bij de belastingdienst. We kunnen het doen na ontvangst van de eerste huurinkomsten. Belangrijk is dat we ook de methode van belastingheffing kunnen veranderen. We hebben hiervoor tijd tot de 20e van de volgende maand.
Incidentele verhuur van een appartement - beëindiging van het contract
Mogelijkheden tot opzegging van het contract
Het occasionele huurcontract is weliswaar een extra bescherming van de belangen van de eigenaar, maar het zal niet alle problemen oplossen. De eigenaar heeft het recht om het contract te beëindigen en te eisen dat het pand in verschillende belangrijke gevallen wordt ontruimd.
De eerste situatie betreft het niet betalen in de factureringsperioden. Dit zijn de kosten van huur of de kosten van meterlasten. De tweede situatie betreft het gebruik van het appartement op een wijze die in strijd is met de overeenkomst. In dat geval kan de verhuurder de huurder een herinneringsbrief sturen, en als dit niet werkt, eisen dat het pand wordt ontruimd en ontruimd.
Ook het incidenteel verhuren van een appartement kan worden onderbroken door het wegvallen van de mogelijkheid om te verhuizen naar een vervangend appartement. In een dergelijke situatie maakt de verhuurder een nieuwe verklaring op bij de notaris in de vorm van een notariële akte. Indien het niet mogelijk is een verklaring van vrijwillige tenuitvoerlegging in de vorm van een notariële akte op te stellen, kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden.
Ontruiming en ontbinding van het contract is ook mogelijk als de huurder het appartement aan een derde heeft verhuurd. Door occasioneel een appartement te huren, mag u onroerend goed of een deel ervan alleen onderverhuren als de partijen dat in het contract zijn overeengekomen. Indien dit niet het geval is, kan de eigenaar verzoeken om het pand te ontruimen.
Wat brengt de beëindiging van de occasionele huurovereenkomst met zich mee?
In de vorige paragraaf hebben we de voorwaarden beschreven waaronder de eigenaar het contract met de huurder kan beëindigen. In dit geval voorziet de wet in een periode van 7 dagen om het pand te ontruimen en te verhuizen. Ontruiming dient te worden voorafgegaan door een schriftelijk verzoek van de eigenaar.
Een huurder die niet wil verhuizen dient rekening te houden met de verdere handelingen van de eigenaar. Dit is het indienen van een gerechtelijk verzoek om een executiebeding, bevestigd door een verklaring van vrijwillige onderwerping aan tenuitvoerlegging, bevestigd door een notaris. De aanvraag moet kopieën bevatten van het verzoek om het pand te verlaten, evenals een kennisgeving van huur aan de belastingdienst. De deadline voor het in behandeling nemen van de aanvraag is 3 dagen. Na deze termijn kan de rechtbank een versnelde ontruimingsprocedure starten.
Verklaringen van vrijwillige onderwerping aan de tenuitvoerlegging, bevestigd door een notaris, veranderen de regels van uitzetting. Als de huurder de hierboven beschreven huurvoorwaarden schendt en de rechtbank een executoriale titel toekent, vindt ontruiming plaats. De wet kent de beschermingstermijn niet. Zwangere vrouwen en kinderen worden ook uitgezet.
Een snelle ontruiming verlaagt de verhuurderskosten en blijkt veel minder ingewikkeld dan een ontruiming op basis van een reguliere huurovereenkomst.
Daarom kunnen we concluderen dat het incidenteel verhuren van een appartement een echte bescherming van de belangen van de eigenaar is. Tegelijkertijd stelt het de huurder niet bloot aan extra kosten of opzegging van het contract zonder opgave van reden. Het is een veilige vorm van huren, mits de huurder zich houdt aan de afspraken met de eigenaar van het pand. Het is daarom de moeite waard om te overwegen een huurovereenkomst in deze vorm te ondertekenen.
Serviceprijslijsten die bij dit artikel horen
- Prijslijst voor het huren van een bus in meer dan 160 steden in heel PolenLees verder
- Prijslijst voor het huren van touringcars in meer dan 160 steden in PolenLees verder
