Wanneer u investeert in een onroerend goed dat wordt verkocht door een ontwikkelaar, moet u er rekening mee houden dat het wordt gedekt door een garantie voor bouwfouten. In de bouwsector, die tegenwoordig bijzonder intens is, kunnen er enkele tekortkomingen zijn. De nieuwe eigenaar mag niet alleen worden gelaten met onjuist uitgevoerd werk. Het is de moeite waard om na te gaan hoe lang de garantie duurt voor het gebouw en welke fysieke gebreken het dekt.
Als u van plan bent het appartement af te maken, gebruik dan de dienst Zoeken naar een aannemer, beschikbaar op de website van Bouwcalculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
Verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar - regulering door de wet
Gelukkig zijn er nieuwe regels die de garantievoorwaarden precies regelen. Om te weten hoe hun inhoud eruit ziet, verwijzen wij u naar het Burgerlijk Wetboek. De nieuwe regelgeving is op 25 december 2014 ingevoerd. De primaire aansprakelijkheid van de ontwikkelaar op het gebied van garantie wordt geregeld door Art.556 van het Burgerlijk Wetboek:
„Artikel 556. De verkoper is aansprakelijk jegens de koper als het verkochte artikel een fysiek of juridisch gebrek vertoont (garantie).
Anderzijds regelt het Burgerlijk Wetboek de garantieperiode als volgt:
„Artikel 568§1. De verkoper is aansprakelijk onder de garantie als een fysiek defect wordt gevonden vóór het verstrijken van twee jaar, en als het gaat om defecten in het onroerend goed - binnen vijf jaar vanaf de datum van levering van de goederen aan de koper. Als de bieder een consument is en het onderwerp van de zaak een gebruikt roerend goed is, kan de aansprakelijkheid van de verkoper worden beperkt, niet minder dan één jaar vanaf de datum van levering van het artikel aan de koper.
Bovenstaande bepaling bevat informatie over de duur van de garantie voor het door de ontwikkelaar verkochte gebouw. Na 25 december werd deze periode verlengd tot 5 jaar. Voorheen voorzag de wet in een garantie voor een periode van 3 jaar. Daarom zijn de nieuwe regels die zijn ingevoerd gunstiger voor de consument. Als je advies zoekt, kijk dan ook eens artikelen over ontwikkelaars die hier zijn verzameld.
Garantievoorwaarden - verborgen gebreken
Als u weet hoe lang de garantie op een gebouw duurt, is het de moeite waard om uit te zoeken wat het precies dekt. Wat kunt u verwachten onder de garantie? Om een klachtenprocedure te kunnen starten, zijn de zgn latente gebreken, d.w.z. specifieke fysieke gebreken. Laten we dus eens kijken hoe fysieke gebreken worden begrepen volgens het Burgerlijk Wetboek.
„Art 556§ 1 Een fysiek gebrek bestaat in de niet-conformiteit van het verkochte goed met het contract. In het bijzonder is het verkochte artikel niet in overeenstemming met het contract als:
1) heeft geen eigenschappen die dit soort dingen zou moeten hebben vanwege het doel dat is gespecificeerd in het contract of als gevolg van de omstandigheden of bestemming
2) het heeft geen eigenschappen die de verkoper aan de koper heeft verstrekt, inclusief het presenteren van een monster of patroon
3) het is niet geschikt voor het doel waarvan de koper de verkoper bij het sluiten van het contract heeft geïnformeerd en de verkoper geen bezwaar heeft gemaakt tegen het beoogde gebruik
4) werd incompleet aan de koper geleverd.
(… )
§3. De verkochte zaak heeft een fysiek gebrek ook bij ondeskundige installatie en inbedrijfstelling, indien deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door de verkoper of een derde waarvoor de verkoper verantwoordelijk is of door de koper die de instructies heeft opgevolgd die hij van de verkoper heeft gekregen”.
De aansprakelijkheid van de ontwikkelaar, zoals vermeld in de wet, betreft dus een appartement dat niet voldoet aan de voorwaarden van het contract. Indien het appartement door gebreken bewoonbaar is of de feitelijke staat van het onroerend goed niet overeenkomt met het eerder uitgebrachte aanbod, heeft de consument recht op garantie voor gebreken aan het gebouw. Controleer ook dit artikel over het kopen van een ontwikkelingsappartement.
Ook is het van belang dat alleen aan de garantievoorwaarden wordt voldaan wanneer de verborgen gebreken niet bekend waren bij de toekomstige eigenaar van het pand. De fysieke gebreken zijn dus ontstaan tijdens het gebruik van het pand. Als daarom tijdens de verkoop alle onvolkomenheden en gebreken door de koper zijn gepresenteerd of ontdekt, vervalt de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar. Dit principe wordt genoemd in de wet:
„Artikel 557§1. De verkoper is vrijgesteld van aansprakelijkheid onder de garantie als de koper op het moment van het sluiten van het contract op de hoogte was van het gebrek."
Garantie voor bouwfouten in de bouw
We weten al dat de nieuwe regelgeving regelt hoe lang de garantie duurt voor een gebouw en hoe verborgen gebreken worden gedefinieerd. Het is echter nog steeds noodzakelijk om uit te zoeken wat de garantievoorwaarden precies zijn, als er al een fysiek defect is ontdekt.
De Wet op het Burgerlijk Wetboek komt in dit verband als volgt tot uitdrukking:
„Artikel 561 §1. Als het verkochte artikel een defect vertoont, kan de koper verzoeken dat het artikel wordt vervangen door een defectvrij exemplaar of dat het defect wordt verwijderd.
§2. De verkoper is verplicht het defecte artikel te vervangen door een niet-defect exemplaar of het defect binnen een redelijke termijn te verhelpen zonder onnodig ongemak voor de koper.
§3. De verkoper kan weigeren aan het verzoek van de koper te voldoen indien het onmogelijk is om het defecte goed in overeenstemming te brengen met het contract op de door de koper gekozen manier of indien het buitensporige kosten zou vergen in vergelijking met de tweede mogelijke manier om het in overeenstemming te brengen met het contract.
(… )
Artikel 561 §1. Als het defecte artikel is geïnstalleerd, kan de koper de verkoper verzoeken het te demonteren en opnieuw te installeren na vervanging door een defectvrij exemplaar of verwijdering van het defect. Bij niet nakoming van deze verplichting door verkoper is koper gerechtigd deze werkzaamheden voor rekening en risico van verkoper te verrichten.
§2. De verkoper kan weigeren te demonteren en opnieuw te installeren als de kosten van deze activiteiten de prijs van de items van de verkoper overschrijden."
Helaas zijn deze regels in de bouw nog niet erg streng. Het is voldoende om te kijken naar de in de wet gespecificeerde verbintenisperiode van de ontwikkelaar om verborgen gebreken te verwijderen. Het is niet specifiek. Daarom kunnen ontwikkelaars in de bouw deze bepaling naar eigen inzicht interpreteren. De akte is voor ons een grote indicatie hoe de garantie op gebreken in het gebouw eruitziet. Het belangrijkste document moet echter het contract zijn dat met de ontwikkelaar is ondertekend. Door de algemene voorwaarden in dit document te ondertekenen, accepteert u deze. Controleer ook dit artikel met tips voor het ophalen van een flat bij een ontwikkelaar.
