Het bouwen van een huis is een investering die niet alleen aanzienlijke financiële kosten met zich meebrengt, maar ook veel formaliteiten. Deze omvatten de beslissing over de bouwomstandigheden, die onze plannen en dromen soms kunnen dwarsbomen.
Als u van plan bent een huis te bouwen, gebruik dan de Contractor Search-service, die beschikbaar is op de website van Construction Calculators. Na het invullen van een kort formulier krijgt u toegang tot de beste aanbiedingen.
bestemmingsplan
Wet op planning en ruimtelijke ontwikkeling
Voor het verkrijgen van een bouwvergunning is ook het verkrijgen van een beschikking over de bouwvoorwaarden noodzakelijk. De voorwaarden voor ontwikkeling en landinrichting zijn vastgelegd in de wet van 27 maart 2003 op de ruimtelijke ordening en ontwikkeling. Particuliere investeerders zouden vooral geïnteresseerd moeten zijn in twee artikelen 60 en 61 die als volgt luiden:
„Art 60. 1. Het besluit over de ontwikkelingsvoorwaarden wordt gegeven, behoudens rov. 3, het hoofd van de gemeente, burgemeester of stadsvoorzitter na overleg met de autoriteiten bedoeld in art. 53 seconden. 4, en het verkrijgen van de regelingen of besluiten vereist door afzonderlijke bepalingen.
1a. Kunst. 53 seconden. 5b en 5c.
2. (verwijderd)
3. Beslissingen over ontwikkelingsvoorwaarden in gesloten gebieden worden genomen door de voivode.
4. De voorbereiding van het ontwerpbesluit tot vaststelling van de ontwikkelingsvoorwaarden wordt toevertrouwd aan de persoon bedoeld in art. 5, of een persoon ingeschreven op de lijst van de kamer voor professioneel zelfbestuur van architecten die bouwkwalificaties heeft om zonder beperkingen te ontwerpen in de architecturale specialiteit of bouwkwalificaties om bouwwerken te ontwerpen en te beheren zonder beperkingen in de architecturale specialiteit. Controleer ook in dit artikel informatie over bouwomstandigheden.
Art 61. 1. Een beschikking over ontwikkelingsvoorwaarden kan slechts worden gegeven indien gezamenlijk aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1) ten minste één aangrenzend perceel, toegankelijk vanaf dezelfde openbare weg, is zodanig ontwikkeld dat de vereisten voor nieuwe gebouwen kunnen worden bepaald in termen van voortzetting van functies, parameters, kenmerken en indicatoren van bouwontwikkeling en landinrichting, inclusief de afmetingen en architectonische vorm van gebouwen, lijn van gebouwen en intensiteit van landgebruik;
2) het gebied heeft toegang tot een openbare weg;
3) bestaande of geplande nutsvoorzieningen, rekening houdend met paragraaf. 5, is voldoende voor het bouwproject;
4) het gebied heeft geen toestemming nodig om het gebruik van landbouw- en bosgrond voor niet-agrarische en niet-bosdoeleinden te wijzigen of valt onder de toestemming die is verkregen bij het opstellen van lokale plannen, die op grond van art. 67 van de wet bedoeld in art. 88 seconden. 1;
5) het besluit voldoet aan de bepalingen van apart.
(… )
6. De minister bevoegd voor bouwen, ruimtelijke ordening en huisvesting bepaalt bij regeling de wijze van vaststelling van de eisen aan nieuwbouw en grondexploitatie bij gebreke van een plaatselijk plan.
7. In de regeling bedoeld in par. 6, moet u de vereisten specificeren voor het bepalen van:
1) rooilijnen;
2) de grootte van het bouwoppervlak in verhouding tot het perceel of de oppervlakte;
3) de breedte van de voorgevel;
4) de hoogte van de bovenrand van de voorgevel, de kroonlijst of de zolder;
5) dakgeometrie (hellingshoek, nokhoogte en dakindeling).”
Lokaal ruimtelijk ontwikkelingsplan in de gemeente
Het besluit over de ontwikkelingsvoorwaarden wordt afgegeven op het gemeentehuis. Voordat echter de voorwaarden van ontwikkeling en grondexploitatie worden gecontroleerd in het kader van onze investering, is het noodzakelijk om vooraf na te gaan of het gemeentekantoor een lokaal ruimtelijk ontwikkelingsplan heeft. Als een dergelijk plan nog niet bestaat, wordt onze aanvraag voor ontwikkelingsvoorwaarden individueel gecontroleerd. Als u op zoek bent naar meer informatie, lees dan verder dit artikel over het lokale bestemmingsplan.
Ons woongebouw wordt gecontroleerd op de oppervlakte, maar ook op de relatie met de kaveloppervlakte, de rooilijn, de breedte van de voorgevel en de hoogte van de bovenrand van de voorgevel. Daarnaast is ook de geometrie van het dak een belangrijk aspect. In sommige regio's zijn alleen dakhellingen met een passende helling toegestaan. Zoals je misschien al vermoedt, geldt dit vooral voor plaatsen met veel sneeuw.
Wie neemt besluiten over ontwikkelingsvoorwaarden?
De aanvraag voor ontwikkelingsvoorwaarden dienen wij in bij het gemeentekantoor, waaronder het perceel bestemd voor de investering valt. Het wordt onderzocht door het gemeentehoofd, de burgemeester of de stadsvoorzitter. Het besluit over de ontwikkelingsvoorwaarden komt tot stand na voorafgaand overleg met de betrokken autoriteiten.
Het antwoord op de vraag wie beslissingen neemt over ontwikkelingsvoorwaarden is echter niet altijd duidelijk. Als de investering een gesloten gebied betreft, dan speelt de voivode de hoofdrol. Voordat de besluiten over de ontwikkelingsvoorwaarden aan de investeerder worden verstrekt, worden eerder werkzaamheden verricht ter voorbereiding van het ontwerpbesluit. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd door gekwalificeerde personen genoemd in artikel 60. 4. Dit kan een persoon zijn met bouwkwalificaties of bouwkwalificaties om bouwwerken te ontwerpen en te beheren. In beide gevallen kunnen specialisten geen beperkingen hebben in het architecturale specialisme. Als u op zoek bent naar meer advies, check ook dit artikel over wijzigingen in het bouwrecht.
Bouwomstandigheden en landinrichting
Het lokale bestemmingsplan valt onder de Wet ruimtelijke ordening en ontwikkeling. Dus wie een besluit neemt over de ontwikkelingsvoorwaarden, moet de regelgeving precies kennen. We weten al aan welke voorwaarden moet worden voldaan bij nieuwbouw waarvoor nog geen ruimtelijk ontwikkelingsplan op het gemeentekantoor ligt. Wanneer echter andere gebouwen onder lokale regelingen vallen, wordt het bestemmingsplan onpersoonlijk afgegeven. Desalniettemin moet worden bedacht dat aan alle genoemde ontwikkelingsvoorwaarden, die in de wet zijn genoemd, moet worden voldaan.
Het besluit over de ontwikkelingsvoorwaarden wordt afgegeven als aan alle eisen is voldaan:
- Aan dezelfde openbare weg ligt een bebouwde kavel die eisen stelt aan nieuwbouw
- Het perceel heeft toegang tot een openbare weg
- Het perceel is zodanig ingericht of de versteviging is gepland dat wordt voldaan aan de ontwikkelingsvoorwaarden op het gebied van bouwrecht
- Het perceel hoeft niet te worden hernoemd naar een niet-agrarisch en niet-bosperceel
- Als er aparte regels zijn voor ontwikkelingsvoorwaarden, dan moet daar ook aan worden voldaan
bestemmingsplan
Aanvragen voor besluiten over ontwikkelingsvoorwaarden
Het uitbrengen van een beschikking waarin de ontwikkelingsvoorwaarden worden gespecificeerd is mogelijk na voorafgaande aanvraag door ons. Het formulier moet worden gericht aan de voorzitter van de stad, burgemeester of gemeentebestuurder. De aanvraag moet alle persoonlijke gegevens bevatten, evenals adresgegevens van het perceel dat bestemd is voor ontwikkeling. Als u geïnteresseerd bent in dit onderwerp, check ook het artikel over de formaliteiten bij het bouwen van een huis.
Aanvullende informatie betreft zowel de locatie als de technische parameters van het gebouw. In de aanvraag moet daarom worden vermeld of het gebouw toegang krijgt tot een openbare weg, waar en hoeveel toegangen tot het perceel komen. In de aanvraag moeten we ons gemiddelde verbruik van nutsvoorzieningen (elektriciteit, water en riolering) schatten.
Het besluit over de bouwvoorwaarden is afgegeven
Het lokale bestemmingsplan maakt het mogelijk om te bepalen of de aanvraag voor afwijzing in aanmerking komt of kan worden gehonoreerd. Na een positieve beoordeling van de aanvraag wordt een beschikking gegeven. Het is niet alleen een vergunning, maar vaak ook een aantal voorwaarden waaraan de belegger moet voldoen.
Ontwikkelingsvoorwaarden bevatten meestal informatie over de aard van de investering die we kunnen doen. Daarnaast zijn eventuele bijzondere voorwaarden met betrekking tot de technische en communicatie-infrastructuur opgenomen. Meestal zijn ze onderworpen aan de voorwaarde dat het mogelijk is om een ingang van een openbare weg naar een perceel te bouwen of hoe het afvalwater moet worden geloosd.
Het kan voorkomen dat wij geen beschikking krijgen over de ontwikkelvoorwaarden, of dat de gestelde voorwaarden niet bij ons passen. Dit betekent niet dat we onze investering moeten opgeven. Het is ook mogelijk om tegen de beslissing in beroep te gaan bij het gerechtshof van de gemeente. Deze informatie wordt opgenomen in het besluit. Verwijzen naar de beslissing van het gemeentehuis is geen garantie dat we aan onze verwachtingen zullen voldoen. Het vergroot alleen maar de kans dat de aanvraag wordt beoordeeld door andere onafhankelijke specialisten.
Ten slotte kunnen we, met de beslissing over de ontwikkelingsvoorwaarden in onze handen, overgaan tot de volgende stappen in het nemen van de constructie. Dit is niet het einde van de formaliteiten, want u moet ook een bouwvergunning verkrijgen, die dit keer wordt bepaald door de bepalingen in de bouwwet. Daarom is het het beste om alle formaliteiten te regelen voordat u met de investering begint, zodat later niet blijkt dat er tal van problemen zullen zijn met het voldoen aan individuele voorwaarden. Dit is vooral belangrijk wanneer we op het punt staan een bouwgrond te kopen.
Het is een goed idee om de eerder genoemde specialisten te raadplegen die het ontwerpbesluit voorbereiden. Het is een uitgave van ongeveer PLN 100-200. Op basis van een dergelijk project, evenals de ervaring van een specialist, zullen we echter veel waardevolle informatie verkrijgen over de geplande bouw van een eengezinswoning. Voor sommigen is handige informatie ook het feit dat de administratieve procedure voor het vaststellen van grondexploitatievoorwaarden voor maximaal 9 maanden kan worden opgeschort. Het is een handige oplossing voor mensen die hun aandacht op dit moment niet kunnen besteden aan zaken die met de belegging te maken hebben.
