Het schenken van een appartement kan een grote reden tot vreugde zijn. Voordat u echter een passende notariële akte ondertekent en een inschrijving in het kadaster- en hypotheekregister doet, is het de moeite waard om alle formele procedures te analyseren. Hierdoor kunnen we enkele fouten en dus ook fiscale problemen vermijden.
Bent u op zoek naar een bewezen team om uw appartement te renoveren? Klik hier, vul het formulier in en ontvang offertes van bewezen renovatiebedrijven!
Wat is een schenking van een appartement of ander onroerend goed?
Juridische zaken met betrekking tot de schenking staan vermeld in het Burgerlijk Wetboek. ARTIKEL 888 § 1 behandelt dat:
„Door middel van de schenkingsovereenkomst verbindt de schenker zich ertoe een gratis voordeel te verstrekken aan de ontvanger ten koste van zijn eigendom ”.
Zo zien we dat de schenking (herschrijven van het onroerend goed) het karakter van een contract heeft. De essentie ervan bestaat in de vrije overdracht van het eigen bezit (bijvoorbeeld geld, huis, appartement) aan de ontvanger. Vermeldenswaard is ook dat de schenkingsakte het karakter van een notariële akte dient te hebben. De notariële akte dient te worden opgemaakt in aanwezigheid van een notaris die zelfstandig de aanvraag indient bij de Belastingdienst bevoegd voor de woonplaats van de schenker.
Elke schenkingsovereenkomst kan voorwaarden bevatten die belastend zijn voor de ontvanger. Pas na hun vervulling wordt de onroerendgoeddonatie overgedragen aan de ontvanger.
Bij vererving van ouders ligt de situatie iets anders. We raden u aan er meer over te leren dit artikel lezen.
Appartement schenkbelasting voor directe familie
Het blijkt dat schenking van onroerend goed helemaal niet gratis hoeft te zijn. De schenkingsovereenkomst is een rechtsverhouding waarbij u mogelijk belasting moet betalen aan de Belastingdienst. Gelukkig kunnen gif.webpten van ouders van deze verplichting worden vrijgesteld. Dit staat in artikel 4a van de Wet erf- en schenkingsrechten. Op grond van de wettelijke bepalingen is er belastingvermindering beschikbaar voor de echtgenoot, afstammelingen, afstammelingen, stiefkinderen, broers en zussen, stiefvaders en stiefmoeders van schenkers. Voor personen die tot deze kring behoren, kunnen successie- en schenkingsrechten volledig worden kwijtgescholden. Voorwaarde is wel dat u relevante informatie aan de Belastingdienst verstrekt. Wij hebben hiervoor zes maanden de tijd vanaf het moment van ondertekening van een notariële akte of een definitieve rechterlijke uitspraak (wat het geval is bij erfrecht). Zoals eerder vermeld, wordt de schenking van ouders in de vorm van een notariële akte door de notaris zelf gemeld. Daarom hoeven we ons geen zorgen te maken dat er belastingen aan ons worden geheven op dit contract.
Erf- en schenkingsbelasting voor uitgebreide familie
Ook personen die niet behoren tot de kring van de schenker of de naaste familie van de erflater kunnen vrijstelling van belasting aanvragen. In hun geval moet echter aan een aantal basisvereisten worden voldaan, zodat er geen belastingen op ons van toepassing zijn. Op grond van de huidige wettelijke bepalingen wordt de belasting niet geheven indien:
- Hij is begif.webptigd met een Pools staatsburger
- De ontvanger kan geen eigenaar of mede-eigenaar zijn van een ander woongebouw. De uitzonderingen zijn situaties waarin de ontvanger het eigendom van het onroerend goed overdraagt aan de nakomelingen door de gemeente of de schatkist (de schenkingsovereenkomst mag pas worden ondertekend na de eigendomsoverdracht).
- De ontvanger kan geen recht van een coöperatieve huurder op een flat hebben. Het kan ook niet de eigenaar zijn van een coöperatie, eigendomsrecht op een woning. Tenzij hij deze rechten overdraagt aan de nakomelingen, de gemeente of de schatkist.
- De ontvanger kan geen flat of woongebouw huren.
- De ontvanger moet de komende vijf jaar in het pand (dat het onderwerp is van de schenking) wonen. Zodra de woning voortijdig wordt verkocht of de woonplaats wordt gewijzigd, kan er belasting worden geheven.
- De bruikbare oppervlakte van het gedoneerde pand is niet groter dan 110 m2.
Tip voor de donatieovereenkomst voor het appartement
Bovenstaande voorwaarden gelden alleen voor ontvangers die niet tot de directe kring van het gezin behoren. Ze kunnen worden gebruikt met betrekking tot de ontvangers die geen bloedband hebben, bijvoorbeeld met de echtgenoot van het kind van de donor (schoondochter, schoonzoon). Daarom moet de schenking van het appartement van de ouders alleen voor het kind worden gedaan, waarbij zijn echtgenoot wordt omzeild. Op deze manier wordt er geen belasting geheven voor de herschrijving. Als de donor besluit om zowel zijn kind als zijn echtgenoot te schenken, dan moet de andere partij aan bovenstaande voorwaarden voldoen. Als een echtgenoot niet aan de voorwaarden voldoet, wordt er erf- en schenkingsbelasting geheven. In dit geval betaalt de niet-verbonden ontvanger (schoondochter, schoonzoon) de helft van de verschuldigde erf- en schenkingsbelasting, berekend volgens de betreffende fiscale eenheid.
Hoe een appartement overdragen aan een minderjarig kind?
In het geval van een minderjarig kind is een schenking van onroerend goed van de ouders de enige redelijke oplossing. Veel mensen die een appartement willen kopen voor hun zoon of dochter lopen in de val. Ouders voorzien het kind van het geld dat nodig is om een appartement te kopen. Dan doen ze een aankoop namens hem. Houd er echter rekening mee dat een ouder de financiën van een minderjarig kind niet kan beheren. Hiervoor is een passende beslissing van de Familierechtbank vereist. Daarom is het zeker veiliger om een appartement door de ouders te kopen en vervolgens het onroerend goed te schenken. De schenkingsovereenkomst vereist uiteraard de ondertekening van een notariële akte, maar is vrijgesteld van belasting (het kind behoort tot de nauwste verwantschapsgroep).
Kan de schenker zijn eigendomsrechten veiligstellen?
Misschien, en in sommige gevallen zelfs. Een donatie van ouders draagt alle eigendomsrechten over aan het kind. Vanaf het moment van het sluiten van de notariële akteovereenkomst gebruikt de ouder de woning zonder contract. Sommige schenkers vrezen dat hun relatie met de ontvanger zal veranderen nadat het eigendom is overgedragen. Het is immers niet uitgesloten dat de ontvanger in conflict komt met de schenker of besluit de woning te verkopen. Na ondertekening van de notariële akte verliest de schenker het recht op leven, waardoor de dreiging van uitzetting niet kan worden uitgesloten.
Daarom kan de schenkingsovereenkomst extra worden beveiligd met de erfdienstbaarheid van de flat. Het is een populaire vorm van persoonlijke materiële erfdienstbaarheid. De regerende entiteit (ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid is gevestigd) verkrijgt het recht om het onroerend goed te gebruiken. Deze rechten zijn onvervreemdbaar en gelden voor het leven. Persoonlijke erfdienstbaarheid wordt niet geërfd, daarom wordt het bij het overlijden van de donor vanzelf ongeldig. Het is de moeite waard eraan toe te voegen dat dit een effectieve manier is om de belangen te waarborgen van de donor die in de aan het kind gegeven ruimte woont. De erfdienstbaarheid van het appartement vereist de ondertekening van een notariële akte. Met de ondertekening van de schenkingsovereenkomst kunnen echter alle formele zaken worden geregeld.
Donatie van ouders versus gereserveerde portie
Het is goed om te weten dat een schenking de betaling van een wettelijk gereserveerd aandeel aan de erfgenamen kan vereisen. Na het overlijden van de ouders kan de schenking deel gaan uitmaken van de erfenisregeling. Dit gebeurt wanneer het overlijden uiterlijk 10 jaar na de datum van schenking heeft plaatsgevonden. Wel kan de schenker de ontvanger behoeden voor het betalen van het gereserveerde deel aan de erfgenamen. De schenkingsovereenkomst kan een bijzonder voorbehoud bevatten met betrekking tot de vrijstelling van overdracht van het vermogen naar de erfenis. Dit voorbehoud kan zowel bij het ondertekenen van de notariële akte van schenking als op een later tijdstip worden gemaakt.
Een schenking van ouders die zijn uitgesloten van het erfrecht mag niet worden gedekt door een gereserveerd aandeel. De erfenisregeling omvat andere goederen die door de overledene zijn verzameld. De ontvanger kan wettelijke rechten hebben op een deel van de erfenis. De schenking van onroerend goed wordt hier niet in aanmerking genomen, dus het zal het aandeel van de begunstigde in de erfenis niet verminderen. Meer over het gereserveerde gedeelte lees je hier.
Het appartement herschrijven in de vorm van een schenking of het pand bewaren in een testament?
De donatie heeft een aantal onbetwistbare voordelen. Ten eerste werkt het direct na ondertekening van de notariële akte. De ontvanger hoeft geen rechtszaak te openen, zoals bij een testament het geval is. Op deze manier kunnen veel familieconflicten worden vermeden.
Een ander voordeel is de mogelijkheid om schenkingen uit te sluiten van de erfenisregeling. Op deze manier worden de belangen van de ontvanger goed beschermd. Na het overlijden van de schenker heeft geen enkele wettelijke erfgenaam grond om een gereserveerd aandeel uit het geschonken appartement aan te vragen.
Donatiekosten appartement
Het enige belangrijke nadeel van de schenking zijn de hogere kosten van het notarishonorarium. Volgens de verordening van de minister van Justitie van 28 juni 2004 betreffende de maximale tarieven voor notariskosten, mag het bedrag van de vergoeding niet hoger zijn dan 2.370 PLN. De totale kosten zijn inclusief 23% BTW over de notarisvergoeding, de kosten van de griffierechten voor inschrijving in het kadaster en hypotheekregister (inclusief de kosten voor de notaris voor het verzenden van het verzoek om de betreffende inschrijving aan de rechtbank). De gerechtskosten bedragen PLN 200. Ondertussen zou het opstellen van een notarieel testament een veel lagere kostenpost zijn. In het geval van testamentaire documentatie bedragen de totale kosten voor het opmaken van een notariële akte niet meer dan PLN 200.
Onthoud meer details over erfenis van ouders, zie hier.
