Het kopen van een appartement vereist vaak het ondertekenen van een voorlopig contract. Onderdeel van deze wettelijke verplichting is het betalen van een passend bedrag aan de verkoper. Deze uitkering kan de status hebben van een aanbetaling of een voorschot. Theoretisch lijken beide oplossingen erg op elkaar. De echte verschillen ontstaan echter wanneer een van de partijen het voorlopige contract verbreekt. Hieronder geven we aan welke oplossing gepaard gaat met een hogere beveiliging van de belangen van koper en verkoper.
Koopt u een appartement? Controleer of er genoeg is voor de renovatie - gebruik de renovatiecalculator. En zoek vervolgens een aannemer met behulp van de Search Contractor-service op Construction Calculators.
Wat is een voorschot bij het kopen van een appartement?
Dit is het overeengekomen bedrag dat wordt betaald voor toekomstige vorderingen als gevolg van het sluiten van het koopcontract. Het is vermeldenswaard dat het begrip voorschot niet is opgenomen in de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Bijgevolg zijn de kwesties van eventuele terugbetaling van het voorschot onderworpen aan de algemene bepalingen inzake de uitvoering van onderlinge overeenkomsten. Om deze reden vormt het voorschot bij het ondertekenen van het voorlopige contract voor de aankoop van onroerend goed geen erg goede zekerheid voor de koper. De verkoper kan op elk moment een meer winstgevende aannemer vinden en zich terugtrekken uit het contract. Het zal geen gevolgen hebben.
Wat is een aanbetaling?
In tegenstelling tot het voorschot is het voorschot onderworpen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. De problemen met het teruggeven van de aanbetaling bij herroeping van het contract worden strikt geregeld door Art. 394. Volgens de bepalingen ervan kan de andere partij zich terugtrekken uit de overeenkomst en de aanbetaling behouden als een van de partijen de voorwaarden van het contract niet nakomt. Er is geen extra termijn voor herroeping van het contract. Als de wederpartij de aanbetaling zelf heeft betaald (bijvoorbeeld de partij die het appartement heeft gekocht), mag hij een dubbel bedrag van de aanbetaling eisen.
We kunnen dus zien dat het een vorm is die beide partijen bij het contract mobiliseert. Het is voor de verkoper niet rendabel om het voorlopige contract op te zeggen. Op zijn beurt zal de koper zich niet terugtrekken uit het contract, omdat dit het verlies van het voorschot tot gevolg heeft.
Er zijn ook situaties waarin de verkoper de koper een aanbetaling geeft van een niet-verhoogd bedrag. Dit gebeurt wanneer:
- Het contract is niet tot stand gekomen, maar geen van beide partijen is er verantwoordelijk voor.
- De overeenkomst is niet tot stand gekomen, maar beide partijen zijn er verantwoordelijk voor.
- Het contract is door beide partijen op grond van een gerechtelijk bevel opgezegd.
In de bovenstaande gevallen wordt tijdens de beëindiging van het voorlopige contract het in het contract aangegeven bedrag van de aanbetaling teruggegeven, zonder deze te verdubbelen. De vervaldatum voor de teruggave van de aanbetaling is de datum van intrekking van het voorlopige contract.
Het is de moeite waard om te benadrukken dat de basis voor het aanvragen van restitutie van de aanbetaling de bepalingen van het voorlopige contract moeten zijn. In het document kunnen beide partijen hun eigen voorwaarden aangeven met betrekking tot de gevolgen van het herroepen van het contract. De bepalingen van het Burgerlijk Wetboek zijn alleen van toepassing wanneer het voorcontract geen duidelijke regels bevatte over de regels en de hoogte van het voorschot.
Hoe het bedrag van het voorschot en de aanbetaling bepalen?
Er zijn geen top-down beperkingen op het maximale bedrag van een voorschot of storting. Hun bedrag hangt af van individuele afspraken tussen de partijen bij het contract. Over het algemeen is het bedrag 10% van de waarde van het onroerend goed. Soms komt het voor dat een van de partijen een veel groter bedrag van de aanbetaling vraagt. De verdubbeling ervan als gevolg van de beëindiging van het contract zou een aanzienlijk bedrag opleveren. Er moet echter speciale aandacht worden besteed aan het feit dat dergelijke praktijken kunnen worden behandeld als een overtreding van de wet.
Er is geen bovengrens voor vooruitbetalingen en geen enkele overheidsinstantie zal hierin geïnteresseerd zijn. De koperskant moet hier echter voorzichtig zijn. Het afdwingen van de teruggave van het voorschot na het verbreken van het voorlopige contract kan behoorlijk lastig zijn.
Deadline voor het aanvragen van een aanbetaling
Het aanvragen van een teruggave van een verdubbeld bedrag is tijdig. Dit betekent dat een partij bij de procedure een beperkte tijd heeft om een gerechtelijke vordering in te stellen tot teruggave van een voorschot van dubbele waarde. Dit geldt voor gevallen waarin de partij die het contract opzegt, weigert de vordering in het dubbele bedrag over te dragen. In deze situatie gelden de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de verjaringstermijn. Volgens art. 118, is de verjaringstermijn tien jaar. Uitzonderingen zijn aanspraken op periodieke uitkeringen en aanspraken in verband met het runnen van een onderneming. Hier is de verjaringstermijn drie jaar. Als we binnen deze tijd geen restitutie aanvragen, vervalt ons recht om de restitutie te ontvangen.
Wat te kiezen - aanbetaling of vooruitbetaling?
We kunnen aannemen dat een aanbetaling een effectievere vorm is om de belangen van koper en verkoper veilig te stellen. De koper kan er zeker van zijn dat de verkoper geen aantrekkelijkere aannemer zal vinden en het voorlopig contract niet zal opzeggen. Op zijn beurt zorgt de verkoper ervoor dat de koper een reëel belang heeft bij de aankoop en dat het voor hem niet rendabel is om zich terug te trekken uit het voorlopige contract.
In de meeste gevallen is een aanbetaling voor beide partijen een betere zekerheid. Het is echter de moeite waard eraan te denken dat het verbreken van het contract een grotere aansprakelijkheid met zich meebrengt dan in het geval van een voorschot (hier wordt de beëindiging alleen geassocieerd met de teruggave van eerder betaalde gelden).
In het geval van een aanbetaling wordt de zaak lastiger voor de partij die het contract verbreekt of niet nakomt. De koper moet er rekening mee houden dat het niet naleven van de bepalingen van het voorlopige contract of de schending ervan zal leiden tot het verlies van het recht op teruggave van de aanbetaling. Op zijn beurt dient de verkopende partij er rekening mee te houden dat niet-naleving van de bepalingen of contractbreuk de teruggave van een dubbel bedrag van de aanbetaling vereist. Daarom is het de moeite waard om de bepalingen van de voorlopige documentatie zorgvuldig te analyseren en ervoor te zorgen dat we aan alle verplichtingen kunnen voldoen die eruit voortvloeien.
Het is ook belangrijk om in de bepalingen van het contract te specificeren welke vorm van contante betaling door de koper wordt betaald (vooruitbetaling of aanbetaling). Een onduidelijke definitie van de status van de uitkering kan bij contractbreuk een probleem zijn. Dan wordt het geschil bij de rechtbank beslecht. De partijen bij de procedure moeten bewijs verzamelen (bijv. getuigen die aanwezig zijn tijdens contractonderhandelingen). Het kan behoorlijk tijdrovend zijn om erachter te komen wat u gelijk heeft en de uitkomst van een gerechtelijke procedure is onzeker. Daarom is het de moeite waard om u tegen dergelijke situaties te beschermen en de status van de uitkering nauwkeurig vast te leggen in het voorlopige contract.
