De prijzen van nieuwe appartementen in de standaard van de ontwikkelaar in de grote steden van ons land zijn vrij hoog. Momenteel kan bijna niemand het zich veroorloven om een groot appartement te kopen zonder de hulp van een hypotheek. Vaak zien we de hebzucht van ontwikkelaars als reden voor het hoge tarief per m2 vastgoed. Maar zijn hun inkomsten echt zo hoog? En in hoeverre vertalen ze zich in hogere appartementsprijzen?
Heeft u een appartement gekocht en bent u op zoek naar een bewezen renovatiebedrijf? Gebruik de Contractor Search-service en ontvang aanbiedingen van bedrijven die geïnteresseerd zijn in het uitvoeren van uw bestelling!
Wat is de marge van de ontwikkelaar?
De gemiddelde ontwikkelaarsmarge ligt rond de 20 procent. We moeten echter niet vergeten dat de marge niet het inkomen van de ontwikkelaar is. De prijs van het appartement bestaat uit
Variabele kosten - d.w.z. grondaankoop, inhuur van bouwvakkers, bouwontwerp, belastingen, materialen, kosten van vergunningen en formaliteiten.
Marge - d.w.z. het verschil tussen vaste kosten en de prijs van een flat.
Vaste kosten - zoals hierboven vermeld, is de marge van de ontwikkelaar niet het bedrag van zijn inkomen. Alle vaste kosten moeten van de marge worden afgetrokken (laten we uitgaan van 20%). Dit zijn kantoorkosten, administratiekosten, marketingkosten, enz. Vaste kosten variëren meestal van 5 tot 12% van de marge. Het totale inkomen van de ontwikkelaar is dus niet meer zo hoog.
Verdiensten van ontwikkelaars in cijfers
Uit het NBP-rapport "Informatie over huizenprijzen en de situatie op de residentiële en commerciële vastgoedmarkt in Polen in het derde kwartaal van 2015" blijkt dat de gemiddelde aankoopprijzen van appartementen in de grootste steden van ons land:
- Warschau - 7.800 PLN / m2 (inclusief ongeveer PLN 1.500 aan ontwikkelingsmarge).
- Gdynia - 6.800 PLN / m2 (inclusief ongeveer 1.200 PLN aan ontwikkelingsmarge).
- Krakau - 6.400 PLN / m2 (inclusief ongeveer PLN 1.500 aan ontwikkelingsmarge).
- Gdansk - 6.300 PLN / m2 (inclusief ongeveer PLN 1.100 aan ontwikkelingsmarge).
- Pozna - 6.100 PLN / m2 (inclusief ongeveer 1.200 PLN aan ontwikkelingsmarge).
- Wrocław - 6.000 PLN / m2 (inclusief ongeveer PLN 1.100 aan ontwikkelingsmarge).
- Łódź - 4 500 PLN / m2 (inclusief ongeveer PLN 900 van de ontwikkelaarsmarge).
Op basis van bovenstaande berekeningen gaan we kijken naar de kosten van de aanschaf van een voorbeeld appartement. Laten we aannemen dat we een tweekamerpand kopen met een oppervlakte van 40 m22. Hoeveel zal de marge van de ontwikkelaar zijn?
- Warschau - de prijs van het appartement is PLN 312.000. De marge van de ontwikkelaar is ongeveer PLN 60.000.
- Gdynia - we betalen PLN 272.000 voor het appartement. Waarvan PLN 48.000 zal worden toegewezen aan de ontwikkelingsmarge.
- Krakau - op 40 m2 we betalen PLN 256.000 voor het appartement. De marge van de ontwikkelaar is ongeveer PLN 60.000.
- Gdańsk - de aankoop kost ongeveer 252.000 PLN. De marge van de ontwikkelaar is PLN 44.000
- Poznań - we kopen een flat op de primaire markt voor ongeveer PLN 244.000. Waarvan PLN 48.000 zal worden gebruikt door de ontwikkelaar's marge.
- Wrocław - het pand kost ongeveer 240.000 PLN. De marge van de ontwikkelaar is ongeveer PLN 44.000.
- Łódź - de prijs van het appartement zal relatief laag zijn en zal 180.000 PLN bedragen. OK. 36.000 PLN. van het bovenstaande bedrag is de marge van de ontwikkelaar.
Zijn de inkomsten van ontwikkelaars echt zo hoog?
Het is waar dat de ontwikkelingsmarge een behoorlijk zware last kan zijn voor de persoon die het onroerend goed koopt. De gemiddelde marge in het derde kwartaal van 2015 was 20% van de vastgoedwaarde. Dit betekent natuurlijk niet dat de ontwikkelaar zoveel verdiend heeft aan de verkoop. Na aftrek van de vaste kosten bleef er 8 tot 15% op zak. Is dat veel?
Vanuit het oogpunt van de koper, zeker ja. Specialisten benadrukken echter dat met de vaak miljoenen bijdrage en het handelsrisico dit geen buitensporige inzet is. Ontwikkelaars noemen de tijden van de hausse toen de gemiddelde marge rond de 40% lag. Alles wijst erop dat de sterke stijging van de vastgoedprijzen al achter ons ligt. Zeer hoge ontwikkelingsmarges zijn verleden tijd. Het klopt dat er ook investeringen zijn waar de marge boven de 30% ligt. Nu zijn ze echter zeldzaam. Steeds vaker zakt de ontwikkelmarge onder de waarde van 20%. In zekere zin hangt dit samen met de uitvoering van de tweede editie van het Mieszkanie dla Młodych-programma, waar je ook appartementen kunt kopen op de secundaire markt. Dit dwingt ontwikkelaars om de prijzen te verlagen en, indirect, hun marges te verlagen.
Waar komen de exorbitante vastgoedprijzen vandaan?
Soms verschijnen er onroerend goed in de verkoopaanbiedingen, waarvan de prijzen aanzienlijk afwijken van de huidige markttarieven. Heeft het te maken met de extreme hebzucht van de ontwikkelaar die meer wil verdienen aan de koper? Niet noodzakelijk. Bedenk dat een van de onderdelen van de kosten van het pand de aankoopprijs van de bouwgrond is. Daarom zullen de prijzen van appartementen op uitzonderlijk aantrekkelijke locaties veel duurder zijn voor de koper. Bij het bepalen van de grondprijs wordt het meest gebruik gemaakt van het PUM-tarief (Usable Residential Area). Het is een indicator die laat zien hoeveel leefruimte er per vierkante meter kan worden "verkregen".2 grondoppervlak. Ruimtelijke ontwikkelingsplannen, die het maximale aantal verdiepingen van een gebouw aangeven, hebben de grootste impact op de PUM-index. Als de plannen bijvoorbeeld voorzien in de bouw van een gebouw met 4 verdiepingen, dan is de PUM-coëfficiënt voor elke 1 m2 grond wordt 4.
Ter vereenvoudiging nemen we aan dat hoe hoger de waarde van de grond, hoe hoger de PUM-coëfficiënt zal zijn. De gemiddelde waarde in het geval van Warschau is ongeveer 1.800 PLN. Ter vergelijking: de waarde van de PUM in Łódź is vaak niet hoger dan PLN 500. Dienovereenkomstig zullen de vastgoedprijzen in deze stad veel aantrekkelijker zijn.
En als we een appartement kopen?
Als we al hebben besloten om een appartement van een ontwikkelaar te kopen, is het de moeite waard om de kosten van de afwerking ervan te overwegen. Als we de werken naar een fatsoenlijke standaard willen uitvoeren, moeten we rekening houden met de kosten van maximaal 20% van de startprijs van de flat. Natuurlijk kan het werk ook veel goedkoper worden gedaan, en de exacte kosten kunnen worden berekend op reparatie rekenmachine.
En waar vindt u een bewezen aannemer die de werkzaamheden tegelijkertijd op hoog niveau uitvoert en u geen hoge bedragen in rekening brengt? De beste op internet, onder bewezen bedrijven die u aanbiedingen zullen presenteren na het invullen van dit formulier.
