Erfdienstbaarheid is een vorm van beperkt eigendomsrecht. De oprichting ervan legt een aantal rechten en plichten op aan beide kanten (de dienaar en de heersende). Hieronder zullen wij de belangrijkste juridische aspecten aangeven, alsmede de belangrijkste rechten en plichten die voortvloeien uit de totstandkoming van de erfdienstbaarheid.
Bent u een huis aan het bouwen of verbouwen? Controleer de kosten op Bouwcalculators.
Legale basis
De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de erfdienstbaarheid zijn geregeld op basis van het Burgerlijk Wetboek. In het derde lid heeft de wetgever alle rechten, plichten en soorten erfdienstbaarheden op een rij gezet. Een van de drie vormen van erfdienstbaarheid is erfdienstbaarheid. De definitie ervan is te vinden in art. 285, par. 1 van het Burgerlijk Wetboek overweegt dat:
„Het onroerend goed kan bezwaard worden ten gunste van de eigenaar van een ander onroerend goed (onroerend goed met bezit van) het recht, waarvan de inhoud bestaat in het feit dat de eigenaar van het dominante onroerend goed het bezwaarde onroerend goed tot een bepaalde mate, of dat de eigenaar van het bezwaarde onroerend goed beperkt is in verband met bepaalde handelingen, of het feit dat het de eigenaar van het bezwaarde onroerend goed niet is toegestaan bepaalde rechten uit te oefenen die hij met betrekking tot het onroerend goed krachtens de bepalingen over de inhoud en uitoefening van eigendom (erfdienstbaarheid) ”.
In de volksmond is de erfdienstbaarheid van een stuk grond een juridische relatie tussen twee eigendommen. De eerste is het heersende onroerend goed waarvoor de dienstbaarheid is vastgesteld. De tweede is een dienstwoning, d.w.z. met de verplichting om een erfdienstbaarheid te vestigen.
Vormen van onroerende erfdienstbaarheid
De erfdienstbaarheid van het perceel kan twee vormen aannemen:
Open - bestaat in het actief gebruik van het bezwaarde (bediende) onroerend goed door de regerende partij. Het doel is om de bruikbaarheid van de heersende eigenschap te vergroten. De meest voorkomende vorm van actieve erfdienstbaarheid is de erfdienstbaarheid van de noodzakelijke weg. Het houdt in dat de regerende partij legaal over het bezwaarde goed mag rijden om op de openbare weg te komen. Het is de plicht van de bediende om de mogelijkheid van reizen te verzekeren.
Passief - de eigenaar van het dienend onroerend goed kan bepaalde activiteiten niet uitvoeren die het gebruik van het dominante onroerend goed kunnen bemoeilijken. Een vorm van passieve erfdienstbaarheid kan het verbod zijn om hoge bomen aan de erfgrens te planten.
Landerfdienstbaarheid van onroerend goed versus persoonlijke erfdienstbaarheid en overdrachtserfdienstbaarheid
Er zijn drie soorten erfdienstbaarheden in de Poolse wet. De eerste, hierboven besproken, is erfdienstbaarheiddie is ingesteld voor specifieke eigendommen (en niet voor hun eigenaren). Bij verkoop van de woning gaat de erfdienstbaarheid over op de nieuwe eigenaar. Bovendien kan een dergelijke beperking van een eigendomsrecht niet worden ingesteld met als doel het persoonlijk comfort van de regerende partij te verbeteren.
persoonlijke erfdienstbaarheid het is opgericht ten behoeve van een natuurlijk persoon, en niet ten behoeve van de grond (zoals het geval is bij erfdienstbaarheid). Alle rechten en plichten gelden voor een bepaalde natuurlijke persoon en vervallen bij het overlijden van de regerende partij.
De derde soort is Transmissie erfdienstbaarheid:. Het is een soort beperkt eigendomsrecht waarvan de onderneming de regerende partij blijft. Transporterfdienstbaarheid bestaat uit het verschaffen van toegang tot de transportinstallaties die nodig zijn voor de goede werking van de onderneming (bijvoorbeeld gas, elektriciteit, stoom). Er kan sprake zijn van transmissie-erfdienstbaarheid wanneer voor de toegang tot de installatie transmissie-installaties moeten worden gebouwd op percelen die niet aan de onderneming toebehoren. Het vestigen van een erfdienstbaarheid betreft in dit geval de onderneming zelf, die de regerende partij wordt. Alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de erfdienstbaarheid eindigen pas wanneer de onderneming ophoudt te bestaan. In dit geval is de huidige eigenaar verplicht om alle transmissieapparatuur van het bezwaarde eigendom te verwijderen.
Vergemakkelijking van de noodzakelijke weg
Ook wel wegerfdienstbaarheid of erfdienstbaarheid van doorgang en doorgang genoemd. Dit is de meest voorkomende vorm van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Het komt voor wanneer het heersende onroerend goed niet voldoende toegang heeft tot een openbare weg. De oprichting van een erfdienstbaarheid van een noodzakelijke weg verplicht de dienaar om doorgang door zijn grondgebied toe te staan. Het is een procedure die de eigendomsrechten van de regerende partij enigszins beperkt. Daarom kan de erfdienstbaarheid van de noodzakelijke weg alleen in speciale gevallen worden vastgesteld, die worden gevolgd door het sociaal-economische belang.
Theoretisch is het niet mogelijk om een erfdienstbaarheid te vestigen voor grond die al toegang heeft tot een openbare weg (ook al is dat best moeilijk). De eigenaar van de woning heeft echter het volledige recht om een erfdienstbaarheid aan te vragen als dit de enige manier is om de woning aan te sluiten op de openbare weg. In dat geval zal de eigenaar van het bezwaarde goed doorgang door zijn eigendom moeten toestaan. Erfdienstbaarheid is een betaalde vorm. Daarom zal de regerende partij de kosten van het vestigen van de erfdienstbaarheid voor overpad moeten dekken. Het bedrag ervan kan door beide partijen gezamenlijk worden bepaald (als de erfdienstbaarheid is vastgesteld op grond van een contract) of door een rechterlijke beslissing.
Erfdienstbaarheid als gevolg van bouw op andermans grond
Er kan sprake zijn van een erfdienstbaarheid wanneer een gebouw is opgetrokken buiten de grens van aangrenzende gronden. De eigenaar van aangrenzende gronden kan niet eisen dat zijn eigendom in de oorspronkelijke staat wordt hersteld. Dit zou de sloop van een deel van het gebouw, of zelfs het geheel, vereisen. De enige effectieve oplossing voor het conflict in dit geval is om een deel van het onroerend goed te verkopen of een erfdienstbaarheid te vestigen. In het laatste geval is de dienaar eigenaar van het onroerend goed waarop het gebouw onrechtmatig is gebouwd. Hij kan de vestiging van een erfdienstbaarheid eisen en daarmee de kosten dekken die voortvloeien uit de waardevermindering van zijn land. In ruil voor het ontvangen van een passende vergoeding, stemt de bediende ermee in het gebouw op zijn eigendom te verlaten.
Hoe een erfdienstbaarheid vestigen?
Er zijn verschillende manieren om een erfdienstbaarheid te vestigen. De meest gebruikelijke en gemakkelijkste manier is om een passend contract te ondertekenen. Hiervoor is een overeenkomst nodig tussen de eigenaar van het bezwaarde goed en de eigenaar van het dominante goed. Het contract moet de omvang van de erfdienstbaarheid specificeren en de financiële voorwaarden specificeren. Het document moet door beide partijen worden ondertekend en notarieel bekrachtigd. De erfdienstbaarheid zelf mag in het kadaster en hypotheekregister worden ingeschreven, maar is niet verplicht.
De tweede methode om een erfdienstbaarheid vast te stellen is een gerechtelijke procedure. Het doet zich voor wanneer de partijen in de procedure geen overeenstemming kunnen bereiken. De eigenaar van het heersende pand moet een speciale brief naar de rechtbank sturen. Het document moet alle partijen bij de procedure, de reikwijdte van de erfdienstbaarheid en de ruimten voor de vestiging ervan specificeren. De uitspraak van de rechtbank is niet-procedureel en verplicht beide kanten van de dienstbaarheid.
Een bijzondere vorm van erfdienstbaarheid is verjaring. De vereiste tijd van usucapion is 20 jaar (te goeder trouw) of 30 jaar (te kwader trouw). Bonafide usucapatie vindt plaats wanneer de persoon die het land gebruikt er ten onrechte van overtuigd is dat hij of zij een eigendomsrecht heeft. Tegelijkertijd moeten deze misvattingen worden gerechtvaardigd door de omstandigheden van het geval. Op zijn beurt vindt verkrijging te kwader trouw plaats wanneer de spontane eigenaar weet dat hij of zij geen eigendomsrechten op de grond heeft of er gemakkelijk achter zou kunnen komen.
Basisrechten en plichten
Het vestigen van een erfdienstbaarheid legt aan beide partijen bepaalde rechten en plichten op. De eigenaar van het bezwaarde onroerend goed is verplicht het gebruik van zijn eigendom toe te staan in de mate waarin de erfdienstbaarheid voorziet. De eigenaar van het heersende pand heeft het recht om een deel van het dienende eigendom te gebruiken. Een klassiek voorbeeld is de erfdienstbaarheid van het noodzakelijke pad. De vestiging van een erfdienstbaarheid vindt plaats wanneer het dominante pand geen toegang heeft tot een openbare weg. In dit geval moet de eigenaar van de dienstbode doorgang door zijn eigendom toestaan - het is zijn onvervreemdbare verplichting. Het is echter de moeite waard nogmaals te benadrukken dat de erfdienstbaarheid wordt betaald. Daarom is de eigenaar van het heersende onroerend goed verplicht om de kosten van gebruik of exploitatie van het servicegebied te dekken.
De eigenaar van een erfdienstbaarheid heeft ook het recht om het verstrijken van de erfdienstbaarheid aan te vragen. Uitgangspunt hierbij kan zijn een wijziging in de erfdienstbaarheidsverhoudingen, waardoor de erfdienstbaarheid bijzonder belastend is geworden en het dominante pand al toegang heeft tot een openbare weg.
Land en persoonlijke erfdienstbaarheid en transmissie erfdienstbaarheid, vergoeding
Het Burgerlijk Wetboek stelt geen uniforme vergoeding vast die voortvloeit uit de vestiging van een erfdienstbaarheid. In sommige gevallen is de vestiging van de erfdienstbaarheid kosteloos. Dit geldt voor gevallen waarin de eigenaar van het bezwaarde goed afstand doet van vergoeding. In andere gevallen moet de eigenaar van het heersende goed de kosten van de erfdienstbaarheid dekken. De vergoeding is compenserend, niet compenserend. Dit betekent dat het eenmalig of terugkerend kan zijn. Het bedrag wordt meestal bepaald door de gerechtsdeskundige die de hele zaak onderzoekt. De meest gebruikelijke regel is dat het bedrag van de vergoeding voor erfdienstbaarheid of overdrachtserfdienstbaarheid is om de waardevermindering van de erfdienstbaarheid als gevolg van de vestiging van de erfdienstbaarheid te dekken.
In sommige gevallen wordt ook een deelname in de kosten van grondexploitatie (bijvoorbeeld wegrenovatie) vastgelegd.
