De meeste beleggers die een appartement in een nieuwbouwwoning kopen, hebben de mogelijkheid om een parkeerplaats in de ondergrondse garage te kopen. Soms is het zelfs een verplichte aankoop die samenvalt met de aankoop van onroerend goed. Daarom is het de moeite waard om te weten waar u op moet letten bij het maken van een transactie en om kennis te maken met het indicatieve bereik van ontwikkelaarsprijzen.
Een appartement kopen van een projectontwikkelaar brengt hoge kosten met zich mee die gepaard gaan met de afwerking ervan. Bereken deze kosten op de renovatiecalculator en ontvang vervolgens aanbiedingen van bewezen bedrijven met behulp van de Contractor Search-service op Construction Calculators.
Maten van een parkeerplaats in de ondergrondse garage
Eigen positie in de ondergrondse garage is een groot comfort in het dagelijks leven. De bewoner hoeft niet te zoeken naar een vrije parkeerplaats of door het grootste deel van zijn landgoed te rijden. Bovendien is de parkeerplaats beveiligd tegen ongunstige weersomstandigheden. We kunnen het appartement bereiken met een droge voet, ongeacht het feit dat er net een windvlaag voor het raam is verschenen. Voordat u onroerend goed van de primaire markt koopt, is het daarom de moeite waard om uit te zoeken wat de ontwikkelaar biedt voor het parkeren van de auto's. Als er een ondergrondse garage in het gebouw wordt gebouwd, let dan op de grootte van de parkeerplaatsen. Het is vermeldenswaard dat de minimumafmetingen van deze posities duidelijk worden gedefinieerd door bouwvoorschriften. De verordening van de minister van Infrastructuur van 12 april 2002 betreffende de technische voorwaarden waaraan gebouwen en hun ligging moeten voldoen, bepaalt dat:
"Parkeerplaatsen in de garage dienen minimaal 2,3 m breed en 5,0 m lang te zijn, waarbij de afstand tussen de zijkant van de auto en een muur of zuil minimaal 0,5 m is." Hoofdstuk 10 § 104.
De ontwikkelaar moet ook rekening houden met de ruimte die bedoeld is voor het verkeer van voetgangers en voertuigen. Een grotere parkeerplaats betekent echter ook hogere kosten. Daarom zijn de bepalingen van de verordening niet altijd opgenomen in bouwprojecten. De ontwikkelaar wil zoveel mogelijk parkeerplaatsen creëren, de architect wil zijn opdrachtgever tevreden stellen en de ambtenaren analyseren niet alle ontwerpdocumenten zorgvuldig. Daarom komt het soms voor dat de parkeerplaats in de ondergrondse garage te klein is en het gebruik ervan (vooral als we een brede auto hebben) behoorlijk lastig blijkt te zijn.
Zorg er daarom voor dat u vóór de aankoop zeker weet hoe groot de parkeerplaats zal zijn, of de vereiste afstand in het project is behouden en of het gebruik van de garage handig voor ons is.
Let op vocht alvorens te kopen!
De grootste vloek van ondergrondse garages is een slecht gemaakte waterdichting en dus een verhoogde luchtvochtigheid in het interieur. Investeerders die een parkeerplaats kopen voordat het hele gebouw klaar is, kunnen geen tekortkomingen ontdekken. Als we echter een parkeerplaats in een bestaand pand kopen, moeten we goed op een paar punten letten.
Laten we eerst eens kijken naar de muren van de ondergrondse garage. Zichtbare strepen zouden voor ons het eerste waarschuwingssignaal moeten zijn. De beoordeling van de ingang van de garage zal echter even belangrijk zijn. Laten we aandacht besteden aan de hele omgeving, de manier waarop de enkel wordt gekanteld en de specificiteit van het afvoeren van regenwater. Direct bij de uitgang moeten veiligheidsvoorzieningen zijn die voorkomen dat regenwater wegloopt. In een goed gemaakte ondergrondse garage is ook een lineair drainagesysteem gebouwd, evenals installaties uitgerust met een afscheider voor oliederivaten.
Hoe een parkeerplaats beveiligen?
De plek in de ondergrondse garage is een gewone ruimte, gescheiden door witte randstrepen. Deze ruimte is geen pand en maakt ook geen deel uit van een apart pand. Daarom behoort het theoretisch tot de gemeenschappelijke ruimte van gebruikers van een bepaald gebouw. Om onze eigen parkeerplaats te garanderen, moeten we een zelfstandige niet-residentiële ruimte (dat is een garage) scheiden van de ondergrondse garage. Het is de meest gebruikte en gemakkelijkste manier om een specifieke plaats aan de eigenaar toe te wijzen. De ontwikkelaar verkoopt een separaat utiliteitspand aan geïnteresseerden (meestal op basis van mede-eigendom). De aankoop van een parkeerplaats is dus een vorm van aankoop van een aandeel in een niet-commercieel pand. De belegger heeft dan het recht om gebruik te maken van een aparte parkeerplaats. Deze vorm van totstandkoming van het contract voor de aankoop van een parkeerplaats in de ondergrondse garage moet worden geregistreerd in het kadaster en hypotheekregister van de flat (meer bepaald in het derde deel).
Een andere, iets minder vaak gebruikte methode is het aanleggen van een erfdienstbaarheid voor voertuigen. In deze situatie blijft de ondergrondse garage gedeeld eigendom. Een specifieke parkeerplaats hoort echter bij een specifiek appartement (de regerende partij). De eigenaar van deze flat zal de enige zijn die het recht heeft om de auto op een bepaalde plaats achter te laten. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is verschuldigd. De ontwikkelaar kan voor de vestiging van de erfdienstbaarheid één bedrag eisen of meerdere tranches berekenen. Het vestigen van een erfdienstbaarheid is niet persoonlijk, maar grondgebonden. De erfdienstbaarheid van het parkeren van een voertuig blijft toegewezen aan een specifiek eigendom (en niet aan de eigenaar). Zodra het appartement is verkocht, worden de rechten om het voertuig op een bepaalde plaats te parkeren automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De eigenaar van het pand heeft echter niet het recht om de parkeerplaats door te verkopen. Het is strikt toegewezen aan een specifieke eigenschap en kan niet worden weggegooid ten behoeve van een andere persoon. Voor sommigen kan dit een behoorlijk probleem zijn. Het is echter geruststellend dat de ontwikkelaar de erfdienstbaarheid ook niet kan verwijderen of overdragen. De belangen van de regerende partij (gebruik van de parkeerplaats) zijn hierbij dus goed beschermd.
Het is echter de moeite waard om te weten dat in de beslissing van 19 mei 2004 dossier ref. Nee. I CK 696/03, oordeelde de Hoge Raad dat de meest geschikte vorm van verwerving van een ondergrondse garage is om deze te behandelen als een afzonderlijk niet-residentieel pand. Om deze reden geven de meeste ontwikkelaars de voorkeur aan deze oplossing. De uiteindelijke beslissing over de vorm van verkoop van parkeerplaatsen ligt echter altijd bij de verkopende partij (ontwikkelaar). Zij is het die prijzen, regels en verkoopvormen vaststelt. De belegger (koper) heeft geen invloed op de keuze van de verkoopvorm.
Zorg dat de ondergrondse garage goed beveiligd is
Theoretisch is een parkeerplaats in een ondergrondse garage een van de veiligste oplossingen. We kunnen ons vaak geen situatie voorstellen waarin iemand ons voertuig zou kunnen stelen uit een afgesloten ondergrondse parkeergarage speciaal voor bewoners. Gevallen van diefstal en inbraken in ondergrondse posities komen echter soms voor. Dit is meestal het geval bij slecht beveiligde en ongecontroleerde poorten. Elke eigenaar van een parkeerplaats moet zijn eigen poortafstandsbediening hebben. Bovendien moet het verlies van de afstandsbediening worden gemeld aan de conservator van het gebouw. Dit zou op zijn beurt het signaal van de verloren piloot moeten verwijderen. Dergelijke praktijken, hoewel niet overal toegepast, verhogen de veiligheid in ondergrondse parkeergarages aanzienlijk.
Heeft u een auto met LPG? Zorg dat je gebruik kunt maken van de ondergrondse garage
De Poolse regelgeving verbiedt auto's met gasinstallaties niet om ondergrondse garages in te rijden. Wel kan een passend verbod worden uitgevaardigd door de ontwikkelaar zelf of een woningbouwvereniging. Toegegeven, dit is een zeldzame situatie. Momenteel wordt het verbod alleen ingevoerd in ondergrondse garages die zijn uitgerust met inefficiënte ventilatie (of geen mechanische ventilatie). Te krappe ruimtes onder het maaiveld kunnen mogelijk worden blootgesteld aan brand als gevolg van het ontsluiten van het LPG-systeem. Daarom besluiten sommige communities (en soms de ontwikkelaar zelf) om een passend verbod in te voeren.
De Poolse brandweerregelgeving regelt niet de toegang van LPG-voertuigen tot ondergrondse garages. Er zijn ook geen wettelijke gronden om bestuurders van dergelijke auto's te onderdrukken. Toch is het vaak een controversiële kwestie die moet worden overwogen voordat een parkeerplaats wordt gekocht.
Hoeveel kost een parkeerplaats in een ondergrondse garage?
Parkeerruimte in ondergrondse garages is nog steeds een vrij grote kostenpost. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de grote vraag naar parkeerplaatsen. Steden worden steeds drukker en een gezin van meerdere personen kan meerdere auto's bezitten. Congestie in bovengrondse parkeergarages trekt investeerders aan om parkeerplaatsen in ondergrondse garages te kopen. Momenteel is het moeilijk om een enkele parkeerplaats te vinden waarvan de aankoopprijs niet hoger is dan 15.000 PLN. In de meeste nieuw gebouwde gebouwen varieert de prijs voor een ondergrondse parkeerplaats van PLN 20.000 tot 40.000, en Warschau is de leider in hoge prijzen. Sommige ontwikkelaars presenteren ook iets duurdere proposities.
Ontwikkelaars proberen met aantrekkelijke huizenprijzen potentiële investeerders aan te trekken. Een hogere prijs voor een parkeerplaats in de ondergrondse garage kan een soort compensatie zijn. Investeerders die een nieuw appartement kopen, zijn steeds vaker verplicht om een dure parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage te kopen. Dergelijke ontwikkelingspraktijken kunnen ethisch twijfelachtig zijn, maar zijn volledig in overeenstemming met de Poolse wetgeving.
In sommige nieuwbouwwijken is het ook mogelijk om een parkeerplaats in de ondergrondse garage te huren. Huurkosten van 100 tot 300 PLN (Warschau is weer het duurst). Sommige autobezitters gebruiken dit soort oplossingen graag in het winterseizoen. In de zomer spreken ze de huur uit en maken ze gebruik van buitenparkeerplaatsen.
