Voor sommige mensen lijkt het misschien dat de woningbouwvereniging en de gemeenschap niet veel van elkaar verschillen. In werkelijkheid zijn hun juridische status en de specifieke kenmerken van hun activiteiten echter totaal verschillend. Hieronder geven we de belangrijkste overeenkomsten en verschillen aan om rekening mee te houden.
Wettelijke status van
Een wooncoöperatie is een economische entiteit met rechtspersoonlijkheid. De specificiteit van haar werking is gebaseerd op de bepalingen van de Wet op de woningbouwcoöperaties en op de beginselen van het coöperatierecht. Leden van een coöperatie hebben een coöperatie, eigendomsrecht op onroerend goed, of een coöperatie, huurdersrecht op onroerend goed.
Een woongemeenschap is op haar beurt een vereniging van bewoners die geen rechtspersoonlijkheid heeft en geen economische entiteit is. Iedereen die het eigendomsrecht heeft op het pand kan lid zijn van de gemeenschap.
Een paar woorden over woningbouwcoöperaties
Statistische gegevens tonen aan dat er in Polen ongeveer 3.500 woningbouwcoöperaties zijn. Er kunnen maar liefst 13 miljoen pandeigenaren zijn met coöperatieve rechten. We kunnen dus herberekenen dat het gemiddeld aantal leden van een enkele coöperatie vaak boven de 4.000 ligt. Dit is een zeer hoog tarief.
Het is echter vermeldenswaard dat het enkele feit van een pand met coöperatieve rechten niet onmiddellijk betekent dat de eigenaar lid wordt van de coöperatie. Het lidmaatschapsproces is ingewikkelder en vereist een inschrijfgeld. De waarde ervan mag niet hoger zijn dan het laagste nationale salaris. Het is het inschrijfgeld dat de grootste afkeer veroorzaakt onder de inwoners. Velen van hen besluiten geen lid te worden van een woningbouwvereniging. De vergoeding is nogal twijfelachtig en ontmoedigt effectief de meerderheid van de bewoners. Dergelijke personen hebben de facto geen invloed op de werkzaamheden van het bestuur, zij kunnen geen vergaderingen bijwonen of jaarrekeningen ontvangen. Dit kan leiden tot veel onregelmatigheden in de organisatiestructuur. Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel grote woningbouwcoöperaties een dubieuze reputatie hebben opgebouwd bij hun bewoners.
Bij het analyseren van de activiteiten van een woningcorporatie is het ook de moeite waard om de beslissingsmogelijkheden van haar leden te beoordelen. Elk lid van de coöperatie heeft stemrecht en de stemmen van iedereen die op de vergadering aanwezig is, zijn gelijk. Laten we er dus vanuit gaan dat 300 mensen regelmatig de vergadering bijwonen. Een enkele stem zal in dit geval niet al te veel kracht hebben.
En hoe zit het in woongemeenschappen?
Een woningbouwvereniging is een vereniging van bewoners van een bepaald blok/wijk. De leden hebben volledige eigendomsrechten. Een woningcorporatie hoeft geen organisatie-eenheden te hebben opgelegd of voorzitters in dienst te hebben (zoals bij coöperaties het geval is). Het zijn de bewoners die de regels van het functioneren ervan bepalen. Bovendien kan een lid van een woongemeenschap elke persoon zijn met rechten op het appartement. Er zijn geen inschrijfgelden te betalen, en gemeenschapsbijeenkomsten zijn open voor iedereen. Dit betekent dat we na het kopen van een woning onmiddellijk lid kunnen worden van de gemeenschap en een echte impact kunnen hebben op de werking ervan.
In de gemeente heeft iedere inwoner stemrecht. De waarde ervan wordt echter gemeten aan de hand van de waarde van het pand dat eigendom is (meestal gemeten in termen van het gebied). Een inwoner die meer belasting betaalt, heeft een ruimer recht om te beslissen over de activiteiten van de gemeenschap.
Er zijn geen richtlijnen voor het maximale aantal leden van een condominium. Meestal gaat het echter om maximaal enkele tientallen of enkele honderden personen. De woningbouwvereniging is veel kleiner dan de woningcorporatie. De leden geven in principe om hun eigen belangen en het algemeen welzijn. Minder leden verbeteren het functioneren van de community. Voor de bewoner is het een veel gunstiger situatie, die meer reële rechten geeft om beslissingen te nemen (bijvoorbeeld het kiezen van een renovatiebedrijf).
De machtsstructuur in coöperaties en woongemeenschappen
Zoals eerder vermeld heeft de woningbouwvereniging een duidelijk opgelegde organisatiestructuur. De coöperatie staat onder leiding van de Raad van Commissarissen. De leden van de raad worden gekozen op de algemene vergadering van de coöperatie. Interessant is dat ze alleen kunnen worden geïdentificeerd door een handvol leden die op de vergadering zullen verschijnen. Het lidmaatschap van de raad gaat natuurlijk gepaard met financiële beloningen, gedekt door coöperatieve middelen. Een van de taken van de Raad van Commissarissen is het selecteren van het bestuur, dat de volgende besluitvormingseenheid wordt.
Het beheer van de huisvesting is veel eenvoudiger. De gemeenschap hoeft geen raad van toezicht te hebben die gefinancierd moet worden. Het is voldoende om de leden van het bestuur te selecteren. In de gemeenschap heeft iedereen stemrecht. De belangrijkste stem gaat naar degenen die de hoogste huur betalen. De leden van de gemeenschap zijn eigenaar van de appartementen die ze beheren. Ze zorgen voor het algemeen welzijn en delen de verantwoordelijkheid voor hun beslissingen. Bovendien hoeven zij de bezoldiging van de Raad van Commissarissen niet te dekken. Het beperken van de goedbetaalde organisatiestructuur zorgt voor een beter beheer van financiële middelen.
De specificiteit van de gemaakte documentatie en schikkingen is ook een groot verschil. De woningbouwvereniging voert in de regel vrij eenvoudige afrekeningen in die voor ieder lid duidelijk zijn. In het geval van coöperaties is de documentatie veel ingewikkelder.
Huur - wie betaalt meer?
Wooncoöperaties hebben hun medewerkers (voorzitters en administratief personeel) in dienst. Hun bedrijfskosten zijn dan ook vrij hoog. Daarom kan de huur die in woningbouwcoöperaties wordt bepaald zelfs de helft zijn van het bedrag dat door de gemeenschappen wordt bepaald. Het gemeenschapsbestuur wordt voortdurend gecontroleerd door de leden/eigenaren van het pand. Dit leidt tot een effectiever beheer van de gemeenschappelijke financiën. Hierdoor blijft de huur in veel gemeenten op een aantrekkelijk niveau. Er zijn echter gevallen waarin het de bewoners van de gemeenschap zijn die de hogere huur betalen.
Renovaties
De woningbouwvereniging selecteert gezamenlijk bedrijven die de verbouwing gaan uitvoeren. Hierdoor kunnen de bewoners aangeven welke aanbiedingen zij het voordeligst vinden. Dit soort aanbiedingen kunnen worden verzameld bijvoorbeeld op deze link. De kleinere gemeenschap kan snel elementen van het gebouw herkennen die gerenoveerd moeten worden. In de regel vertaalt dit zich in het regelmatig verwijderen van alle fouten in het gemeenschappelijke deel.
Bij een woningcorporatie ligt de zaak ingewikkelder. De selectie van een renovatiebedrijf is aan het bestuur, waarvan de leden niet in de buurt hoeven te wonen. Tegenstanders van woningbouwcoöperaties benadrukken vaak dat directies kunnen kiezen voor niet-concurrerende aanbiedingen. Als gevolg hiervan zullen de renovatiekosten hoger zijn en de frequentie van hun reparaties afnemen.
Het belangrijkste verschil - de kwestie van eigendomsbeveiliging
De leden van de gemeenschap bezitten flats met volledige eigendomsrechten. Dit betekent dat de woningbouwvereniging zonder instemming van haar bewoners geen verplichtingen aan het gebouw kan aangaan. De kwestie van eventuele leningen moet duidelijk worden aangekondigd en elke verhuurder moet zijn schriftelijke toestemming geven.
Bij coöperaties is dat niet zo eenvoudig meer. Leden van de coöperatie bezitten onroerend goed met coöperatieve huurdersrechten of coöperatieve eigendomsrechten. Hun eigendomsrechten zijn dus onvolledig. Een woningcorporatie mag zichzelf bepaalde financiële lasten opleggen (bijvoorbeeld een lening) zonder de volledige instemming van de bewoners.
De zaak wordt heel ingewikkeld als de coöperatie niet in staat is haar schulden af te betalen en failliet gaat (en dat is tegenwoordig niet ongebruikelijk). Na de faillietverklaring zullen de coöperatieve rechten op het pand deel gaan uitmaken van het faillissementsvermogen. Deze situatie is vooral ongunstig voor mensen die alleen huurdersrechten hebben op onroerend goed. Faillissement van een coöperatie kan leiden tot verlies van rechten op het pand voor hen.
Mensen die onroerend goed op coöperatieve eigendomsrechten bezitten, bevinden zich in een iets betere situatie. Ze kunnen afzonderlijk eigendom (volledig eigendom) aanvragen. De procedure is echter vrij ingewikkeld. Bedenk dat alleen de eigenaren van de panden met volledige eigendomsrechten op geen enkele manier kunnen worden bezwaard voor de schulden van de coöperatie.
