Voordat we een appartement kopen, komen we voor veel keuzes te staan. De eerste is de keuze tussen nieuwe en secundaire marktflats. In de afgelopen decennia is de populariteit van flats in oude flatgebouwen afgenomen. Het houdt waarschijnlijk verband met vele voordelen die voortvloeien uit de aankoop van appartementen van ontwikkelaars. Hieronder presenteren we de basisvoor- en nadelen van beide oplossingen.
Denk eraan om de kosten van renovatie of afwerking te overwegen voordat u een appartement koopt. U kunt ze beide gratis berekenen op de Bouwcalculators.
Voor- en nadelen van de primaire markt
Appartementen in nieuwe blokken worden gecreëerd op basis van nieuwe technologische oplossingen. Dit vertaalt zich merkbaar in het comfort van hun gebruik. Het interieur van appartementen is meestal vrij eenvoudig in te delen en de indeling is vrij goed doordacht. Na de aankoop van het onroerend goed hoeven we het alleen nog maar goed af te werken (de meeste nieuwe appartementen bevinden zich in de staat van de ontwikkelaar). De kosten voor het afwerken van een nieuw appartement worden geschat op ca. PLN 1.000 / m2maar de kosten kunnen sterk variëren. Evenals het rendement op de investering in een appartement gedurende vele jaren. Om te berekenen hoeveel het ons allemaal gaat kosten, is het de moeite waard om de website profit.pl te gebruiken en het zelf te berekenen.
Een ander voordeel van nieuwbouw is de moderne infrastructuur van de omgeving. Rondom de nieuwe blokken worden moderne garages, winkels en speeltuinen gebouwd. De omgeving ziet er vaak veel beter uit dan wanneer deze wordt omringd door grote plaatblokken. Sommige nieuwbouwwijken zijn bovendien gesloten, wat de veiligheid van de bewoners verhoogt en hun kwaliteit van leven verhoogt. Er is ook een mening dat de meeste woonwijken van nieuwe flatgebouwen (zelfs die niet omheind zijn) veel veiliger zijn dan de buurt van geprefabriceerde flatgebouwen. Het hangt natuurlijk af van de locatie, maar gezien de veelgebruikte monitoring binnen het omheinde landgoed en de constant aanwezige beveiliging, is een veiliger landgoed moeilijk voor te stellen.
Het elegante uiterlijk van trappen is ook belangrijk, omdat ze niet lijken op die van oude, vaak beschadigde gebouwen. Functionele liften en een elegante omgeving maken het wonen in nieuwbouw een stuk aangenamer. Het is ook gunstig voor investeerders die van plan zijn hun nieuwe appartement te huren. Een effectieve omgeving en een nieuwe inrichting zullen de huurprijs van een appartement zeker verhogen.
Het is ook de moeite waard om te onthouden dat beleggers die onroerend goed op de primaire markt kopen, geen belasting hoeven te betalen over civielrechtelijke transacties (zoals het geval is bij onroerend goed op de secundaire markt). De waarde van deze belasting is het equivalent van 2% van de waarde van het onroerend goed. In de praktijk moeten ze echter btw betalen (inbegrepen in de prijs van de flat), waardoor de werkelijke heffing voor de Staat veel hoger is dan in het geval van de secundaire markt.
Bijkomend voordeel is dat voor nieuwe appartementen een garantieperiode van meerdere jaren geldt. Alle tekortkomingen en tekortkomingen in het appartement, die niet zijn veroorzaakt door oneigenlijk gebruik, moeten door de ontwikkelaar worden gerepareerd. Voor de belegger is het een extra zekerheid dat hij in de toekomst niet voor onvoorziene uitgaven komt te staan. Op dit punt is het ook de moeite waard om de kleine vergoedingen in verband met de exploitatie van het gebouw te vermelden. De nieuwe blokken hoeven jarenlang niet te worden gerenoveerd, wat zich vertaalt in een merkbare vermindering van de bijdragen aan renovatiegelden. Moderne bouwoplossingen maken de stookkosten ook erg laag.
Het enige belangrijke nadeel van deze oplossing is de prijs van het onroerend goed. Appartementen in nieuwe flatgebouwen zijn nog steeds duurder dan die op de secundaire markt. Voor hetzelfde geld kunnen we een groter, gebruikt pand kopen, dat bovendien dichter bij het stadscentrum komt te liggen. Voor sommige beleggers kan het wachten op een flat ook een nadeel zijn. Ontwikkelaars proberen kopers te verzamelen voordat het hele blok is voltooid. Daarom zien veel investeerders hun appartement alleen in het ontwerp. Soms moet u tot enkele jaren wachten voordat de transactie is afgerond en het appartement kan worden betrokken.
Voor- en nadelen van aftermarket
De secundaire markt wordt vaak geassocieerd met grijze blokken gemaakt van grote panelen. Het beeld van oude en lelijke woonwijken heeft echter niet altijd een echte rechtvaardiging. Steeds meer oude woonwijken moderniseren hun infrastructuur en de geïsoleerde blokken krijgen een esthetische uitstraling.
Een ander voordeel ten gunste van de secundaire markt is meestal een goede locatie. De meeste oude blokken bevinden zich in de buurt van de centrale punten van de steden. Kenmerkend is meestal een goed ontwikkelde infrastructuur en adequate vervoersverbindingen met de rest van de stad.
Helaas laat de kwaliteit van de huisvesting te wensen over. Veel vastgoed uit de secundaire markt vraagt om een ingrijpende renovatie. In het geval van nieuwe appartementen hebben we geen grote problemen met het inschatten van de kosten van deze werken. De renovatie van een bewoond pand gaat echter bijna altijd gepaard met voorheen onvoorziene uitgaven. De initiële kostenraming van de belegger kan tot 30 - 40% afwijken van het werkelijke bedrag. Natuurlijk kunnen de kosten van het renoveren van een oud appartement ook worden berekend op de Bouwcalculators (klik hier om de kosten van renovatie gratis te berekenen), maar het risico bestaat altijd dat tijdens de renovatie van de badkamer vervanging nodig is bijvoorbeeld het gehele sanitair of meerwerk aan het drogen van vochtige muren. Dit is een vrij groot ongemak waar speciale aandacht aan moet worden besteed.
Een ander nadeel dat potentiële investeerders ontmoedigt, is het lelijke en ineffectieve uiterlijk van de omgeving. Grijze trappen, geen pleinen, speelplaatsen of zelfs geen lift in een flatgebouw van vier verdiepingen zijn helaas alledaags. Een bijkomend nadeel is het ontbreken van voldoende overdekte parkeerplaatsen. De meeste bewoners worden gedwongen hun voertuigen in de open lucht te laten. Natuurlijk kan men alleen serieus overwegen om het gebied veilig te stellen.
Een belangrijk probleem van flats op de secundaire markt (vooral in flatgebouwen die vóór 1990 zijn gebouwd) is de constante indeling van kamers. Het renoveren van dit type woning kan erg moeilijk zijn. De meeste muren in onopvallende flats kunnen niet worden verplaatst of afgebroken. Hierdoor kunnen we de indeling van de kamers niet veranderen en zijn te krappe en smalle gangen een grote moeilijkheid in het gebruik. Daarom moet u, voordat u een onroerend goed op de secundaire markt koopt, de staat ervan zorgvuldig bestuderen, nadenken over renovatiemogelijkheden en de omgeving bekijken.
Vergelijking van de kosten van het afwerken van het appartement en de kosten van renovatie
Zoals hierboven vermeld, vragen flats uit de primaire markt meestal om een volledige afwerking. Ze zitten in de ontwikkelaarnorm waardoor we nog moeten investeren in vloerafwerking, muurschildering, badkamer- en keukeninrichting, afwerking sanitaire installaties en aanschaf basisuitrusting. De geschatte kosten voor het afwerken van een typisch appartement bedragen ongeveer PLN 1.000 / m2maar meer details hierover zijn te vinden in dit artikel.
Bij appartementen uit de secundaire markt moeten we op onze beurt zelf de omvang van de renovatie inschatten. In de meeste gevallen zal het echter mogelijk zijn om gebruik te maken van de bestaande infrastructuur. De kosten van renovatie zijn bijna altijd lager dan de kosten van het afwerken van een appartement in een ontwikkelaarsstandaard. De enige uitzondering zijn oude appartementen, die in een zeer slechte staat verkeren. De noodzaak om muren te drogen, schimmels te verwijderen, ramen te vervangen of de volledige elektrische en sanitaire installatie te renoveren, kan de kosten van het hele project aanzienlijk verhogen. Een dergelijke situatie is echter zeldzaam. In de overgrote meerderheid van de gevallen zijn de kosten voor het renoveren van een oud appartement lager dan de kosten voor het afwerken van een nieuw appartement in een ontwikkelaarsstandaard. Details over de kosten die gepaard gaan met een grondige renovatie van een gebruikt appartement vindt u in dit artikel.
Welke nieuwe appartementen zijn het populairst?
Sinds enkele jaren zijn tweekamerappartementen met een oppervlakte van maximaal 50 m het populairst onder investeerders2. Dit is de meest kosteneffectieve oplossing. Twee aparte kamers kunnen de huurprijs verhogen of een gezin met een kind laten wonen. Ook in academische steden is het een goede oplossing. Veel jonge verhuurders wonen in de ene kamer en huren een andere. Op deze manier ontvangt het geld voor huur en zijn eigen basiskosten.
Studio-appartementen zijn iets minder populair. Het is gerelateerd aan hun lagere functionaliteit. Een eenpersoonskamer is niet de beste oplossing voor een gezin met kinderen en brengt niet zoveel huurinkomsten met zich mee. De hierboven genoemde tweekamerappartementen zijn veel functioneler en populairder. Interessant is dat hun grootte misschien maar iets groter is. 2 kamers zijn door ontwikkelaars in een relatief klein gebied gepropt. Hierdoor is een 2-kamer appartement niet veel duurder dan een studio appartement. Het kan echter erg krap zijn voor een gezin van 3 of 4 …
Beleggers zijn ook geïnteresseerd in 3-kamerappartementen. De aanschaf ervan brengt echter veel hogere kosten met zich mee dan bij studio's en tweekamerappartementen. Beleggers zonder voldoende kapitaal dienen minimaal 20% van hun eigen inbreng te hebben. Het bedrag van hun kredietverplichting is ook hoger. Een hogere prijs van een appartement kan ook in verband worden gebracht met een verhoging van de kredietwaardigheid. Dit is weer een beperking voor een bepaalde groep potentiële investeerders. Een 3-kamer appartement is een zeer comfortabele oplossing voor de belegger, maar niet iedereen kan het betalen.
Het minst populair zijn 4- en 5-kamerflats en -appartementen. Dit is verreweg de duurste optie, waarvan de kosten voor veel beleggers behoorlijk afschrikwekkend zijn. Momenteel nemen ontwikkelaars ontslag uit het bouwen van grotere flats en appartementsgebouwen. Veel grote flats in flatgebouwen van enkele jaren oud hebben nog steeds geen kopers gevonden. Daarom kunnen we bij het kopen van dit type onroerend goed rekenen op aantrekkelijke prijskortingen en privileges. In veel gevallen kan de belegger een zeer aantrekkelijke prijs per vierkante meter bedingen2 onroerend goed. Bij de aankoop van een appartementsgebouw kun je soms onderhandelen over een extra parkeerplaats of een ruim terras. Helaas kosten de aankoopkosten van de grootste appartementen vaak miljoenen dollars. Het is een luxe die slechts een kleine groep investeerders zich kan veroorloven.
Waarom wint nieuwbouw het van oude blokken?
Het is moeilijk om deze vraag eenduidig te beantwoorden. Hier zijn waarschijnlijk veel redenen voor. Het belangrijkste lijkt echter de hogere levensstandaard en het wooncomfort. Elegante woonwijken zijn verleidelijker dan oude flatgebouwen van beton. Moderne infrastructuur maakt wonen in nieuwe appartementen comfortabeler en veiliger. Een hoger wooncomfort vertaalt zich ook in een merkbare stijging van de huurprijs van een appartement. Voor veel beleggers is dit de juiste manier om hun kapitaal te beleggen.
Een onbetwistbaar voordeel is ook het MdM - Mieszkanie dla Młodych-programma, waarbij alleen nieuwe flats in een ontwikkelaarsstandaard worden medegefinancierd.
Ondertussen worden secundaire marktflats ouder. Velen van hen zijn flats in geprefabriceerde blokken. De levensvatbaarheid van deze structuren is een onderwerp van discussie onder vele specialisten. Sommigen geloven dat blokken gemaakt van grote platen enkele tientallen jaren meegaan, terwijl anderen beweren dat deze structuren het gevaar lopen in te storten. De onzekere technische staat van dergelijke faciliteiten moedigt potentiële investeerders zeker niet aan, die steeds meer neigen naar ontwikkelaarsflats.
